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不動産の達人
株式会社 さくら事務所
大阪支店
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大阪支店メールマガジン 〜ズバリ言うわよ！関西住宅裏話〜 |
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■担当コンサルタント
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37 賛成ノ反対ナノダ！ |
河西 |
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「賛成５０、反対５１、よって本案は否決されました。」
いわゆる反対派の勝利というものですが、敗れた側の遺恨はともかくとして、普通はこれで一件落着となります。
ところがもし地震で大きく損壊したマンションの建替え決議だとしたら、果たしてこれで解決となるのでしょうか？
地震による損傷の場合、老朽化のときとは違い、建替えをしないのであれば、大規模な補修を行って住み続けなければなりません。
したがって決議の争点は、建替えと補修の二者択一を迫るものとなるわけです。
建替えは費用負担が大きくなることが多く、経済的な理由から補修を支持する声が少なくない場合も十分にあり得ます。
そのような状況下で建替え決議を行うとどうなるのか？
区分所有法では、建替え決議は４／５以上の賛成が必要となっており、たとえば１００のうち２１の反対があれば、議案は否決となってしまいます。
しかし問題はむしろここからなのです。
建替え決議が否決になれば、自動的に補修に決まるのでしょうか？
さにあらず、地震被害の復旧を行うにも、管理組合の総会決議が必要であり、多くの場合は、３／４以上の賛成が求められることになります。
１００のうち７９が建替えを決断した直後に、７５もの票が補修賛成に回るとは、まず考えられません。
結果として、建替え派も補修派も望むはずのない、放置または応急処置状態が延々と続くことになってしまいます。
現行の耐震基準は、地震時の避難を確保することを目的としており、被災時に大きな補修なく住み続ける性能を要求してはいません。
１オーナーの建築物ならまだしも、多数の所有者がいる分譲マンションに適した基準とは言い難いものです。
建築基準法での分類に“共同住宅”はあっても、分譲か賃貸かの区分はなく、所有形態の違いはまったく配慮していないと言えましょう。
コレデ、イイノカ？
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