☆★☆注目のブログ！？☆★☆

○★○「内覧会の達人」○★○　　　

不動産の事で不安になったら、不動産１１０番へ　

2008.10.23

『プチcafe』

夢のマイホーム！
とはいえ、転勤になどの理由により住み続けることが
できなくなることもあります。

そんな時には、「売却」、又は「賃貸」
２つの内のどちらかの選択を迫られます。
「賃貸」する場合には、管理などが必要となるため、
それを避けるために売却を選ばれる方もいらしゃいます。

そこで・・・、今回のプチcafeは、

◆◆◆「自宅を早く、高く売却するコツ」 ◆◆◆
　

■日時■
	１１月６日（木）	１９：００〜２１：００
	お勉強タイム	１９：００〜２０：３０
	質問タイム	２０：３０〜２１：００

店主はなんと長嶋です。

持家の売却等でご不安に感じられている方、
是非、ご参加下さい！

2008.10.22

『車中のお勉強』

仕事帰りの電車で住宅情報誌を真剣に
ご覧になられている方がいらっしゃいました。

その後、今度は鞄から何やら付箋だらけの一冊の本を取り出され
食い入る様にご覧になられていました。
きっと、新居を購入するために、何度も何度も読み返されているのでしょうね。

お仕事でお疲れにも拘わらず、行き帰りの車中の中でのお勉強、
本当にご苦労様です。
満足のできる新居に出会えるといいですね。

2008.10.21

『遅延損害金』

請負契約書をよ〜く見ると、
稀にこのような条文が含まれていることがあります。

（遅延損害金）
請負者がこう着ないに工事を完成できないときは、
発注者は遅延日数１日につき、請負代金総額から出来高分を控除した額の
2000分の1の損害金を請求することができる。

この条文の意味をシミュレーションしてみましょう。

請負代金総額を3000万円とします。
引渡し予定日の工事出来高は9割、
そして引渡し予定日から10日の遅延が発生したとしましょう。

　３，０００万円　×　9割　＝　２，７００万円
　３，０００万円　−　２，７００万円　＝　３００万円

遅延損害金として請求できる金額は、
請負代金総額から出来高分を控除した額の2000分の1ですから、

　３００万円　×　1／２，０００　＝　１，５００円

実際にこのような状況に陥った際、
遅延損害金１，５００円では発注者側に大きなマイナスが発生します。

契約前に遅延損害金を設定し、互いに了承した場合、
実質の損害が発生したことを証明しても、請求することは困難ですから、
契約時に遅延損害金の設定をされる場合には、充分にご注意下さい。

2008.10.19

『宅地建物取引主任者試験』

今日は「宅地建物取引主任者」の試験の日です。
きっと全国でたくさんの不動産関係者の方々が受験
されていることでしょう。

不動産取引に携わる方には宅建を取得され、
しっかりとした知識で安全な取引を行って頂きたいですね。

ちなみに合格発表は12月3日だそうです。
噂によると、今年は結構難しい問題が多かったようですよ。

2008.10.17

『インターロッキング』

先日、内覧会の同行させて頂いたときに、
エントランス前の外構工事の最中でした。


これはよく歩道などで利用されているインターロッキングの
施工の様子です。

インターロッキングを施工する時には、
セメント系の材料は使用せず、しっかりと締め固めた砂地の上に、
インターロッキングを隙間なく並べていきます。

写真でも解りますが、アスファルトと違って、
色調が豊かになりますので、仕上がりも豪華に感じますね。
どんな感じに仕上がるのか、完成が待ち遠しいですね。

2008.10.15

『不自然な納まり』

内覧会でリビングに入った際に、
すぐにこのエアコンスリーブが気になりました。
とっても不自然！


どこが不自然かもうお気づきですね。


そうです。
スリーブ上側の先端が下がり壁に入り込んでしまっています。
では、なぜこんな状況になってしまっているのでしょう？

答えはこちら↓


躯体に開口したエアコンスリーブの位置が高すぎるため、
スリーブキャップの位置とのズレが生じてしまっています。
それを解消するために、少しでも高い位置にスリーブキャップを
取付けたようですが、写真でもわかるように、キャップの開口かた
躯体が大きくはみだしています。

これでは、エアコンの冷媒管やドレン管を通すことができません。
万一、強引に通したとしても、管が外側に向かって上がってしまうため、
逆勾配となりドレン管を通る水が排水できません。

当然、内覧会時に施工会社に指摘を行い、是正して頂くこととなりましたが、
本当は内覧会を行うまでに自主検査でチェックして是正して頂きたい内容ですね。

2008.10.13

『言った言わない！？』

先日の内覧会で驚く事がありました。

その事件はご依頼者の奥様の、
「廊下のフローリングの向きが違う！」という
衝撃的な一言から始まりました。

通常、床のフローリングは部屋の長手方向に貼っていきます。
その方が施工もしやすいし、見た目にも違和感がありません。
しかし今回の住戸の場合、リビングのセンタードアに靴摺りがないため、
リビングと廊下の見切りがとれず、（ちょっと解り難いかもしれませんが・・・）
やむなくリビングの方向に廊下の床も仕上げていました。

実はご依頼者の奥様は大変勉強熱心で、且つ大変鋭い方。
なのでパンフレットの時点で、このフローリングの貼り方に気が付いていて、
営業担当者に
「廊下のフローリングの向きが一般的ではないですよね。
　できれば通常通り、長手方向に貼って欲しい」ということを言っていたそうなのです。

その時、担当者は「パンフレットではこのようになっていますが、実際は長手方向に
施工されていますよ。パンフレットはそこまで詳細でありませんからご安心下さい」
などと話していたようなのです。

それを聞いて奥様も安心されていたのですが、実際に内覧会で、
パンフレット通りの向きでフローリングが仕上げられているのをご覧になられ、
冒頭の一言「廊下のフローリングの向きが違う！」と発せられました。

しかし、、残念なことに販売担当者の誤った説明について、
書面化されたものはありません。
よって販売担当者の誤りを証明することができません。

通常、このような場合、「言った言わない」の話となり、
最終的には買主側が諦めるように処理されてしまいます。
奥様自身、その事を充分にご理解されており、悔しい気持ちや
ショックを隠しきれないご様子でした。

住戸内のチェックが終了し、売主や施工会社の方に報告を行う時間となりました。
報告の際、奥様は売主、設計、施工会社の方々に対し、
購入前から廊下のフローリングの向きを気にしていたことや、
販売担当者とのやりとり等について、懸命にご説明されていました。

ただ、やはり書面化されたものがないため、
私自身、「是正を依頼することは厳しいだろうなぁ」と思っていました。

奥様の話が終ったときに、まず設計担当の方が口を開きました。
「それは・・・・・・・、営業が悪いですね。
　じゃあ、やり変えた方がいいでしょう」

すると施工会社の方も微笑んで、
「そうですね。やりかえましょう！」

同席されている売主も、特に拒む様子もなく、軽く頷いておられます。

それを聞いて奥様もほっとしたご様子でした。

過去に多くの内覧会に同行させて頂き、通常の業者の対応が
どういうものかを知っている私にとって、
今回の売主側の対応は奇跡としか思えません。
とても誠意を感じますし、なによりスマートでかっこいい対応だと思います。
本当に感激しました。

そして、こんな業者さんが一社でも多く増えることを、心から願います。

但し、世の中の多くの業者は、このようにスマートには行きませんので、
大事なことは出来る限り書面化してもらってくださいね。

2008.10.11

『悪夢』

まさか、まさか。
完璧な逆転劇でした。

巨人ファンの方、良かったですね。

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契約事前相談のご依頼者の方から、
「売主が倒産等に対するリスクヘッジとして
どのような点に注意して契約すればよいか」
というご質問がありました。

売主の不動産業者が倒産した場合、
一定額以上の手付金を預けている場合については
保全措置が講じられます。

問題は、「民事再生」の場合です。
この場合、「当該契約はどのようになるのか？」
事前に確認されることをお勧めします。

2008.10.9

『流行先取り』

久しぶりに寝込みました。

世間では、まだそんなに流行っていないと思うのですが、
咳が止まらず、関節は痛み、寒気が・・・、
そう、教科書に出てくる程完璧な風邪の症状。

あっ、ちょっとオカシイって思い病院に駆け込みましたが、
トキ既に遅く、翌日から寝込む結果に。

今回は、本当に辛かった。
皆様、どうぞご注意下さい。

2008.10.3

『これって・・・どう？』

新築の一戸建ての契約などでたまに見受けられることですが、
ちょっと納得いかないものがあります。

それは・・・、売主がA不動産となっており、販売を行っているのが、
売主の子会社Aホームなどという会社。
調べてみると、両方とも会社の所在地は同じです。

このようなケースの場合、Aホームは売主の販売代理ではなく、
媒介で入っていることが多い。

売主自身、または売主の代理と契約すると仲介手数料は発生しませんが、
媒介ですので、買主には仲介手数料が発生してきます。

例えば、３，０００万円の物件を購入するのであれば、
３，０００万円＋仲介手数料　100.8万円〔（３％＋６）×消費税）〕が余分に
発生する仕組みとなっています。

これって買主側からすると、ちょっと納得いかない気がしますよね。

2008.10.1

『cafe資料　完成！』

１０月５日（日）に行う

第27回　『不動産の3大対決！持家vs賃貸、新築vs中古、戸建てvsマンション』
の資料が完成しました。

作成当初、お伝えしたいことがある程度まとまっていたつもりでしたが、
作り始めると「これもお伝えしたい」「あれもお伝えしよう！」等と色々足していくと、
皆様にお渡しする資料だけでも、こんなにたくさんになってしまいました。



　●家賃と変わらない支払いで、家が購入できる？
　●新築と中古、仕組みの違いとそれに伴い発生するリスクって？
　●一言で「戸建て」といっても、ここまでの違いがある！など

書籍やインターネットではお伝えしきれない内容を、
事例などを挙げながら、出来る限りご理解頂けやすくお伝え致します。

各項目ごとの内容もかなり深くまで掘り下げて説明しますので、
きっと楽しんで頂けると思います。

是非、ご参加下さい！
詳細はこちらからどうぞ！

■第27回　『不動産の3大対決！
　　　　　　　　　　　　　持家vs賃貸、
　　　　　　　　　　　　　　　　　新築vs中古、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戸建てvsマンション』

2008年10月5日(日)　13：30〜16：00
　　　　　　　　 　お勉強タイム　13：30〜15：30
　　　　　　　　　 質問タイム　　 15：30〜16：00