☆★☆注目のブログ！？☆★☆

○★○「内覧会の達人」○★○　　　

2008.3.30

『天候』

本日は一戸建て丸ごとあんしんパックのご依頼者の方と、
契約書類の回答について打ち合わせしていました。

そこで契約書に記載する引渡し日のことが少し懸念されました。

ご依頼者の方としては、子供の学校があるため、
是非夏休み中に引越しを完了し、2学期からは新しい学校に
通えるようにしてあげたいとのことです。

しかしこれから請負契約を締結し、そして建築確認申請に必要な日数を
計算すると、8月末引渡しだとほとんど余裕がないかもしれない。
そして忘れてはいけないのが、「天候」

梅雨に入るまでに屋根や外壁が完了してしまえば問題ないですが、
もしそれまでに梅雨に入られると、大きく天候に左右される可能性もでてきます。

今すぐ着工できる物件は良いですが、これから準備に入る物件の工期を
検討する場合には、天候のことも考えて、多少工期にゆとりを持っている方が
いいでしょうね。

2008.3.29

『役割分担の良し悪し』

本日、マンション丸ごとあんしんパックのご依頼者の方の
引渡しが完了しました。

売主は、契約書類の質問状もしっかりと書面でご提出頂き、
内覧会での施工業者対応も良く、指摘箇所についてもしっかりと是正して頂き、
ご依頼者の方も満足して引渡しを受けられることと思っていました。

しかし最後の鍵引渡し会で登場した管理会社の対応が驚くほど悪かった！

鍵引渡しを担当した管理会社の方は、
お客様であるご依頼者に「ありがとうございました」とも、
「本日はおめでとうございます」とも言わない。
全く挨拶をせず、事務的に必要なことだけを伝える。
ご依頼者が質問しても、面倒に感じているのか、
ほとんどまともな回答がない。
おまけに、実際に鍵を手渡すときには、
なんと鍵を鷲掴みで依頼者に手渡す。

こんな対応を、売主や販売担当者、それに施工会社の方々が見たら、
きっと腹立たしく感じられることでしょう。

規模が大きくなれば、役割分担制も仕方ないでしょうけど、
鍵を引き渡す記念すべき日は、やはり今までお付き合いしてこられた
売主か販売担当者の方にやってもらいたいですね。

2008.3.24

『請負契約書の約款』

最近、契約書類チェックのご依頼が急増しています。

昨日も紹介しましたが、確かに売主や請負者が作成している
契約書類の中には、買主や発注者が極端に不利なケースもあります。
しかし、参考にできるものがない中で、
「皆さん、この契約書で契約していますよ」と業者に言われると、
「自分だけがわがままを言っているのでは・・・？」と
不安に感じて、つい了承してしまう方もいるかもしれません。

特に宅建業法の規制を受けない建築請負契約書は判断に困る条文も
多いことと思います。

そのような時には、日本弁護士連合会が出している
「日弁連住宅建築工事請負契約約款」などをご参考にされることを
お勧めします。

条文の中には、少し発注者が有利すぎるのでは・・・？
と感じる箇所もないことはありませんが、その辺りは発注者側と
ご相談の上、両者が納得できる条文に変更しても良いと思います。

大切なことは、業者側から与えられた契約書に記載された内容を
全て理解し納得してから契約するということです。

2008.3.23

『こんな条文はどうですか？』

契約書類チェックをしていると、
ちょっと理不尽だと思う条文もあります。

例えば・・・、こんな条文はどうでしょう？

（引渡し）
本物件の竣工予定は平成○年○月○日とします。 但し、売主の事情により2ヶ月間遅延され、これに伴い本物件の引渡しが遅延しても 買主は異議のないものとします。

（遅延損害金）
買主が標記の支払期日までに、残代金の支払いをしないときは、買主は売主に対して、 完済に至る間につき年１４．６％の割合による遅延損害金を付加して支払うものとします。

この２つの条文が同じ契約書に記載されています。

要するに、売主が約束を遅れても買主は文句は言ってはいけないが、
買主が約束に遅れた場合には、損害賠償として遅延損害金を支払いなさい！ってこと。

こんな条文、理不尽だと思いません？
皆さんのお手元の契約書には、こんな条文は含まれてませんよね。

2008.3.19

『屋根の上』

最近、寒さが和らいできました。
天気がいい日は、本当に気持ちがいい。

先日、内覧会が無事に終了し、
バルコニーで荷物を片付けていると、
向かいの屋根の上で、猫が気持ち良さ気に
日向ぼっこをしていました。

かなり離れていたので（近づくと怖いので・・・）、
見難いと思いますが、こんな感じです。
　
あまりの心地よさからか、居眠りしていて、
危うく屋根から落ちそうになってましたけどね。

2008.3.18

『cafe終了！』

3月16日の「住宅ローン大研究」
が無事に終了しました。

いつもの事ながら、ご参加頂いている方々の熱心さには、
頭が下がる思いです。

今回もたくさんのご質問を頂いて、
とっても盛り上がって、あっという間の2時間でした。

次回は、第23回　『すぐに身につく不動産選びのコツ！』
を企画しています。

是非、ご参加下さいね。
心よりお待ちしています。

2008.3.16

『スミ・・・???』

京都市のとある物件、
内覧会でキッチン下の点検口を除くと・・・、
何やら黒い物体が押し込められています。






洗面所下の点検口にも、同じような黒い物体発見！




な、なんだこれは・・・？

売主に確認したところ、これは「炭」です。
炭をいれておくと、湿気や臭いを吸収してくれるのですよ、ですって。

色々な工夫がされていますね。

2008.3.15

『引渡し完了』

本日、マンション丸ごとあんしんパックご依頼の方の
引渡し会が無事に終了しました。

マンションを検討された時点からお付き合いさせて頂いて、
その途中途中のポイントでは、いつも同行させて頂きましたので、
本日の引渡しの日を無事にお迎えになられたことを、
本当に嬉しく感じます。

Tさん、
本日は本当におめでとうございます。
これからは、素敵なマイホームを満喫して下さいね。

2008.3.11

『内覧cafeの結果報告』

今年の1月27日に行った内覧cafeの参加者の方から
電話がありました。

「この間、内覧会に行ってきました。
　ちゃんとcafeでもらったチェックシートを持参してしっかりと
　チェックしてきました。
　傷とか汚れではない指摘をすることができました。
　参加して、良かったです！」

とっても嬉しい電話でした。
ご自身で納得できるまで室内を確認されたようで、
非常に満足のいく内覧会が行えたようです。

再内覧会もその調子で頑張ってください！

2008.3.8

『ビンテージ住宅』

先日、築20年のマンションの建物調査に行ってきました。
20年経過している物件ですから、調査前は
内部も外部もかなり老朽化していることを想像していました。

しかし、実際に物件を見てみると、驚き！
内、外共にとっても状態はいい。

建築される際に、良い材料を使用してしっかりと建てられた物だから
20年経過した現在でも、充分に使用ができるのです。

そして何よりも驚いたことが、
実は外断熱のマンションであったこと！

これ程のハイスペックのマンションでありながら、
価格は周辺の取引相場から算出しているようで
お得感があります。

これぞまさしくビンテージ！

きっと、世の中にはまだまだ眠っているはずですよ。
ビンテージと呼ばれる物件が・・・。

2008.3.4

『提携と非提携』

「売主の提携する金融機関にて融資を申込をしたにも拘わらず、
承認が得られない場合には、買主は当該契約を白紙にて解約することができる。」

これは、不動産の売買契約書に記載されている「融資特約」の条文です。

当該条文の意味するところでは、
「全ての金融機関に適応されるものではなく、
売主の指定する特定の金融機関にて、
借入を希望し、融資承認を得られない場合のみ適応される」
ということです。

しかし契約書内で「提携金融機関」と「非提携金融機関」が明確にされている契約書は、
非常に少ないといえます。

契約書にこのような内容の条文がある場合には、
ご自身が借入を希望する金融機関が売主の提携する金融機関に含まれているか否か
をご確認されることをお勧めします。

また、売主が提携する金融機関を全て確認されることも大切です。