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2006.10.30

「着実」

今月ももう残すところ後二日ですね。
販売担当者の方々は月内契約を目指す方が多いので、
今日、明日中にご契約を迫られている方も少なくないでしょう。

購入しようとしている物件に対して何も不安がない場合には、
月内の契約に協力してあげることもいいでしょう。
但し、万一不安要素が残っている場合には、
どんなに急がされても、それがクリアになるまでは
契約するべきではありません。

時期を気にしすぎて、中途半端な状態で契約してしまうと、
後々のトラブルになる確率が高くなります。
そのような状態に陥ることは、お互いにとって望ましいことでは
ありません。

良い契約をするためには、決して一足飛びに進まず、
着実に一歩一歩進んでいくことが大切なのです。

2006.10.29

「価格」

「このマンションって周辺の相場に比べて高くないですか？」
という質問をご依頼者の方からよく頂ます。

簡単なようでとても難しい質問です。
ちょっと大げさな言い方をすると、不動産の価格って
道を隔てただけで大きく異なることもあります。

例えば、
「ここは○○小学校エリアなので人気があるけど、
　この道の向こうからは○○小学校になってしまうから
　あまり人気はありません」などといわれることも少なくありません。

また、各マンションによって、戸数や仕様が異なってくるので、
直接価格だけを比較することも、ちょっと強引な気がします。

それでもモデルルームに行くと「坪単価」（＠）という表現を使って、
自分たちの販売している物件がいかに安いかをアピールしている
ところも少なくありません。
しかし「＠230万円」などと記載されていると、
「あぁ、畳2枚のスペースを買うのに230万円必要なんだ」
と改めて日本の住宅の高さを感じてしまいます。

「要らないものが多いんだけど、なんか捨てるに捨てれなくて。
　だから収納部屋として、一部屋ほしいなぁ」と言われる方がおられます。

気持ちはとってもよくわかります。
でも、坪単価（＠）250万円の物件で、６畳の収納部屋を確保するためには、
750万円もかかります。
そして７５０万円を３．５％の金利で３５年ローンを組んだとしたら、
総支払い額は約１、３００万円にもなるのです。

モデルルームやパンフレットを見て、全体的なイメージで３，０００万円などと
言われるとイメージしにくいですが、
もしモデルルームに行ってどの間取りにするか悩んでいるときに
「基本プランに６畳の和室つけると１，３００万円upになります」などと販売員の方に
いわれると、「収納部屋として一部屋」なんて考えにくくなりますね。

いろいろと思い出の詰まったものを捨てずに置いておきたいとは思うけど、
この金額を見るとさすがに考えてしまいますね。

2006.10.28

「審査」

民間金融機関で住宅ローンの借り入れを依頼する際には、
「事前審査」と「本申し込み時」に2回審査を行います。

銀行によって様々な規定はありますが、
思いっきりざっくりというと、
事前審査　　＝　　簡易審査
本申し込み　＝　　本審査
という感じです。

しかし簡易審査と考えられている事前審査でも、
源泉徴収票や健康保険証の写しなどで、
年収や勤務先、勤続年数などの融資審査に必要な項目は確認します。
また、個人信用情報などを確認して、
借り入れ希望者の現在の借り入れ状況や
過去の事故歴などもチェックしますので、
本審査で行うチェック内容とは大きく異なりません。

違いといえば、本審査の際には公的証明が必要となることですが、
源泉徴収票と公的証明での年収に違いがなければ問題にはなりません。
ですから、多くの販売員の方は
「事前審査が通れば、まずは安心です」といわれます。

この表現、決して間違いではありません。
確かに、事前審査で承認が出た後に、
本審査で結果が異なることは稀にあります。
例えば、本人の借入状況や勤務先が変更された場合。

それと、今後気をつけたいことが、
金融機関の合併により、融資条件が変更されて
ローン審査が覆ってしまうということです。

このようなことを踏まえると、事前審査の承認だけでは安心できませんね。

2006.10.27

「契約」

先日から引越しを思い立ち、
いろいろと物件を探していたのですが、
やっと気に入ったところが見つかりました。

そしていよいよ契約することになりました。
実は、今週の水曜日に契約するつもりだったのですが、
事前に契約書類を預かってチェックしたところ
いくつか不明確な条文を発見しました。

「入居中に給湯器等が故障した場合には、
　入居者が自らの費用で修理・取替えを行う」
「外気温の低下により、給水管が凍結、破裂した場合、
　入居者の費用にて修繕する」

賃貸の契約で、水道管や給湯器の取替えを賃借人が負担するなんて
認められません。

ということで、不動産業者に契約書の条文を変更していただくことを
依頼し、条文が見直されるまでは契約は保留となりました。

そして本日先方から連絡が入り、
契約書の条文を変更して頂けることになり、契約が決定しました。

やはりどんな契約書でもそうですが、
条文に記載されている内容をしっかりと把握することが大切！
不当な条文が記載されていた場合に、
その条文の内容を的確に指摘し、それが理にかなったことであれば
訂正して頂けることもあるのです。

多くの契約書には小さな字で条文が記載されています。
「こんなの読むのは面倒だ」と思ってしまうかもしれませんが、
それはとても危険です。
契約書に署名・捺印をするということは、
そこに記載されている内容を把握し承諾したことを意味するのです。
そのことを充分に理解して、契約するようにして下さい。

2006.10.26

「都会」

半年ちょっとぶりに東京に行ってきました。

やっぱり東京は「大都会」ですね。
どの駅で降りても、人、人、人。
そしてどの駅にも、
「ミスタードーナツ」と「マクドナルド」があります。

また、電車の駅が至る所にあるので、
どこに住んでも「徒歩5分」（ちょっとオーバーかな）
って感じがしました。

また歴史好きの私にとっては、
「高田の馬場」とか「桜田門外」なんていう駅名を聞くだけで、
「おぉ・・・」と感動！

今回は余りゆっくり観光する時間がなかったのですが
次回はプライベートで東京に行きたいと思います。

2006.10.20

「地域」

不動産調査で神戸のとある地域に行ってきました。

道を歩いているだけで、道路にゴミがひとつも落ちていないことに
驚きました。

いつものように周辺の方に住み心地等について確認してみると、
どの方も自分の住んでいる町がもっとも良いと思っており、
且つとても大好きだということが伝わってきました。

だから自分達の大好きな町の道路にゴミを捨てるなんて
絶対にありえないことなんでしょうね。
当たり前のことなんですが、当たり前にできていない町が
多い気がします。

不動産の資産価値は利便性や建物のグレードだけでなく、
「地域力」によっても大きく左右されることを改めて感じました。

2006.10.15

「後悔」

私の友人の先輩が１年前にマンションを購入したらしいのですが、
無理な返済計画を組んでしまったらしく、
今は大変後悔しているらしいのです

家族構成は、ご夫婦と４歳と２歳の子供２人。
家族が増えたということで広いマンションを購入しようと、
思い切って4LDKの住戸を選択されたようです。
しかし当初から計画されていたことではないため、
４０００万円以上の物件を全額ローンいう形で購入されました。

それから一年・・・。
折角、大きな家を持っても、支払が厳しく、
外食や旅行にもいけず、家庭内はギスギスしているようです。
また、たくさんの部屋があっても、同時に使うと
光熱費が高くなるため、家族はほとんど同じ部屋にいるんだそうです。

そこまで生活を切り詰めても、やはり返済は厳しく、
ついに小さなお子さんを母に預かってもらい、
奥様がパートにでることになったそうです。


家は非常に高額な買物です。
しかし、決して後ろ向きな買物ではありません。
多くの方は今の生活よりもいい暮らしができることを願って
家を購入されます。
そして、家を購入したことが励みになって、また仕事が頑張れるように
なる方も多いことでしょう。

しかし、しっかりとした計画を組んで購入しなければ、
友人の先輩のように、家のローンが重荷となってしまいます。
こんな風になってしまっては、何のために家を購入したのか
解らなくなってしまいます。

先日の日記にも書きましたが、
せめてモデルルームに行かれる前に
ご自身が無理なく購入できる適正額を把握するようにして下さい。

構造や仕様、環境を確認することも大切ですが、
資金状況を把握することも幸せな家購入には欠かせないことなのです。

2006.10.13

「借入」

ご自身の希望する月々支払額で、どの程度借入ができるかご存知ですか？
事前に把握しておかないと、予定よりかなり高額な買い物をしてしまう危険性も
ありますよ。

今回の挑戦状では、その計算方法についての設問をつくりましたので
ご興味のある方はご覧下さい。

ちなみに、希望の月々支払額で借入できる限度額が
ひと目でわかる表を作って見ました。
※　金利は3.5％で一万円以下は切り捨てにしています。



しかしこれが、金利１％だと



となる訳です。

その差額は・・・、


変動や短期固定などの低金利で支払い計画を立てると、
将来のリスクの高さよく解りますね。

2006.10.12

「虚偽」

「前の駐車場に高い建物は建ちませんか」という質問に対して
販売担当者は「建ち難いと思いますよ」と回答。

その言葉を信じて物件を申込んだ後に、
ご不安になられてご自身で調査されると、
検討地の用途地域は商業地域であることが判明。

そこでもう一度、その担当者に確認したところ、
「建ち難いというのは、あくまでも一般論です」といわれたようです。

「一般論・・・？」ってどういう意味なんでしょうね。

今回の場合、ご依頼者の方が冷静で、
ちゃんとご自身でお調べになられたから大きな問題にはなりませんでしたが、
もし契約した後に本当に高い建物が建った場合にはどうするつもりなんでしょうかね。

それでもやっぱり「一般論」なんて
意味のわからないことをいうつもりなのでしょうか？

駅前商業地域で駐車場、
不動産のプロなら誰でも、「将来高い建物が建つ可能性がある」
と解るはずです。
プロなら曖昧な回答ではなく、しっかりと根拠のある回答をしてもらいたいものです。

誤解してほしくないのですが、不動産の販売員の方が
みんなこんないい加減な人ばかりではありません。
本当にお客さんのことを思って仕事をされている方々もたくさんおられます。

但し、こんないい加減な販売員がいると、
まじめに懸命に仕事されている方々も同じに思われてしまうのです。
それはとても悲しいことです。

一日も早く不動産の業界から、いい加減な販売員の方が
いなくなればいいと心から思います。

2006.10.9

「強引」

以前、某売主の重要事項説明を読んでいると
容認事項のところに

「某売主のグループは、不動産の他に金融、保険、旅行、ゴルフ場経営等を
　行なっています。当グループ会社から電話、及びダイレクトメールにて
　商品等の説明が届くことがあります。」旨の記載がありました。

これって、個人情報保護法対策？

重要事項説明とは、消費者が購入しようとする不動産や建物の
内容を説明することが主旨なのに。
こんな内容を重要事項説明に記載するって、ちょっとずるいですよね。

重要事項説明書にサインすると、そのまま売主のグループ会社の
会員になってしまうなんて、納得いきません。

これはあくまでも一例に過ぎないのですが、
色んな会社の契約書を読んでいると、
稀にとんでもない内容が記載されていることもありますのでご注意を！

*----*----*----*----*----*----*----*----*----*
『Petit Cafe（プチ カフェ）』OPEN

【１０月２０日（金）　１９時ＯＰＥＮ】
テーマは『契約書で泣かないための7つのツボ』

【１０月２７日（金）　１９時ＯＰＥＮ】
テーマは『賢く借りる住宅ローン』

2006.10.7

「支払」

マンションを購入した後には、
目に見えないランニングコストが必要になります。
その費用とは、　固定資産税、都市計画税。
もしフラット３５を使用される場合には、団体信用生命保険加入料。

これらは、年毎に掛かってきますが、
これを１２で割って、月々に振り分けてみると、
結構バカにできない金額になります。

さくら事務所の資金計画相談で、
ご依頼者の方にその旨を伝え、想定金額を月々支払いに上乗せすると、
「えっ、こんなに必要なのですか？」と驚かれることがよくあります。

前述していますが、正確にいうと固定資産税等は月々ベースで
必要なわけではありません。
しかし、年間の収支で考えるときには、必ず必要となる金額ですから、
無視するわけにはいきません。

不動産業者の方に支払いシミュレーションをお願いするときには、
「固定資産税や都市計画税の想定額も含んでください」と
お願いするといいかもしれませんね。

2006.10.6

「特徴」

内覧会に同行するたびに思うことがあります。
標準サイズのカーテンが吊るせない窓ってどうなのかと。

引越しされた方に話をすると、
「カーテン代に１００万円近く費やした」と
いわれている方は少なくありません。

そこで、売主様方に提案です。
昨今のマンションには全て『特徴』があるとは思いますが、
「標準サイズのカーテンでOK！
　特注不要のため、カーテン代はかなり安くなります！！」
というマンションをつくられてみては如何でしょう？

引越し等の初期費用がとてもかかりますので、
少しでも抑えることができれば喜ばれると思いますよ。

2006.10.4

「刮目」

以前、一緒に仕事をしていた後輩に会いました。

新卒で会社に入社してきたときは、
身体も細く、のんびりとした印象でしたので、
「営業という厳しい世界でやっていけるのかな？」という
不安を感じました。

私が退社した後、互いに忙しく、
なかなか会う機会がないまま数年が経過しました。

そんな流れで、先日かなり久しぶりにゆっくりと話をしたのですが、
その成長ぶりに驚きました。

話し方のテクニックなどを意識する小手先の営業方法ではなく、
『今、自分がお客さんのためにできることは何か？』
ということを最も意識しているようでした。

『ある物件で知り合ったお客さんなんて、
契約してもらえなかったんですけど、
未だにメールでやりとりしてるんですよ』といって笑っていました。

とても素晴らしいことだと思います。
勿論、皆さん仕事でやっているわけですから、
全てがこのような状態になることは望ましいことではないかもしれません。
しかし、販売される方が本当にお客さんのことを考えて行動すれば、
必然的にこのような状態になることでしょう。

少しでも多くの方が「不動産と幸せな関係が築けるために」
今後も是非、今の気持ちを維持して頑張ってもらいたいと思いました。

2006.10.2

「唖然」

先日、友人と二人で食事に行った時のことです。
土曜日の夜ということもあって、店内は少し混んでいる様子でした。

店の中に入ると、店員さんが出てきて、
「テーブルとカウンターどちらが宜しいですか？
　テーブルは現在いっぱいですが、カウンターでしたら空きがございますよ。」

私達は軽く食事をするつもりだったので、
「じゃあ、カウンターで結構ですよ。」と答えました。

その後、席に案内してもらえるのを待っていたのですが、
先ほどの店員さんがなかなか来てくれません。

そうしている間に、またお客さんが2名入ってきて、別の店員さんが、
「テーブルとカウンターどちらが宜しいですか？
　テーブルは現在いっぱいですが、カウンターでしたら空きがございますよ。」
と私達に言ったことと同じことを話されています。

そうすると、やはりそのお客さんも
「カウンターでいいです」と言っていました。
そして、私達と同じように案内されるのを待っておられました。

その後、10分くらい経過するうちに、もう一組お客さんがこられ、
全く同じながれで案内待ち状態。
そんなこんなで、待合スペースは大混雑。

店内を見渡すと、確かにテーブル席はいっぱいですが、
カウンター席には誰も座っていません。
しかも準備をしてくれている様子もありません。

そこからまた10分経過・・・
ちょっと気になって、店員さんに
「すいません、まだ案内してもらえないのですかね？」
と聞くと
「はい、お客様の前に一組、テーブル席をお待ちのお客様が
　いらっしゃいますので、そのお客様をご案内した後になります。」

「えっ、でもカウンター席は空いてるんですよね」
というと、
「はい、空いてます。ですから、前の一組の方をご案内した後に、
　すぐにご案内できます」

・・・唖然。

結局、その後すぐにテーブル席が空いたようで、
私達も無事にカウンター席に案内して頂いたのですが、
なんとなく気分の悪い状態。

理由を考えると、
勿論その案内方法に納得が行かないこともそうですが、
それはその店のやり方だから仕方ありません。
気に入らなければ店を変えるという選択肢もあります。

今回の場合は、
「カウンターならすぐに案内できる」という印象を受けたにも
かかわらず、実はそうではなかったことにあります。
しかし、よくよく考えると確かに店員さんは、
「カウンターに空きがある」とは言っていますが、
「先に案内できる」とは言っていませんでした。

それを私が勝手に、「カウンターなら直ぐに案内される」
と思い込んでしまったところに問題があります。

改めて、「確認することって大切だなぁ」と思いました。

2006.10.1

「契約」

この日記でも何度か書いていますが、
契約後のトラブルが後を絶ちません。

その理由の多くは契約書の内容を把握しきれていなかった
ことにあるようです。

そこで、今回の挑戦状は契約書をテーマにしてみました。

よかったら、こちらをご覧下さい。
　　　　　　↓
　　挑戦状　履行の着手