さくら事務所：上田剛史の「今日も質実剛健」

2005.6.27

『金利計算の仕方』

エクセルを使えば簡単に月々支払の計算ができます。

勿論、モデルルームに行けば、
販売担当の方が支払シミュレーションを作成してくれると思いますが、
事前に借入額と金利、返済年数が確定しているのであれば、
自分で計算して支払金額の目安を把握しておく方がよいでしょう。

計算方法ですが、月々の支払額を知りたい場合にはPMT関数を使います。
月々の支払額　=　-PMT（利率/12，返済回数，借入れ額）　　

ちなみに、
月々支払額の内、元金の支払額を知りたい場合にはPPMT関数、
利息部分を知りたい場合にはIPMT関数を使います。

本当に簡単にできますので、
ご興味のある方は一度ご自宅のパソコンでお試しください。

2005.6.26

『リノベーション』

昨日、大阪市内にあるリノベーション物件を見せてもらいました。
築25年のマンションだったんですが、内装をとてもにおしゃれにしてあり、
古くなった建物が生き返ったようです。

日本の建物は、今までずっとスクラップ&ビルドを常識とし
それを繰り返してきました。
しかし、それが本当は非常識であることに気が付くときなのでしょう。

築年数の経過した物件を「リノベーション」により生き返らせることは、
今後の日本の建築にとってとても意義のあることだと思います。
これからもリノベーションに力を入れて、現在仮死状態になっている建物を
どんどん元気にしてあげてくださいね。

最近、「リノベーション」という言葉を少しづつ耳にするようになってきました。
しかし、その定義付けはまだ曖昧なようです。

repair（補修）　＜　reform（リフォーム）　＜　renovation（刷新）　

repair（補修）、襖の張替、畳の表替え、程度。
reform（リフォーム）は、フローリングの張替、一部間取り変更など。
renovation（刷新）は、躯体を残して、全く異なった空間を造る。

こんな感じでどうでしょうか？

このように考えると、長く建物を維持するためには、躯体がどれほど大切であるかがよく解ります。
それ以外にも、配管の状態、管理の状態なども大切になってきます。
人の身体で例えれば、躯体が骨格、配管が血管、管理が自己管理能力といったところでしょうか。
　
各デベロッパーが良質の建物を供給し、購入者がそれをしっかり維持管理していくことが
大切なんですね。

世界一の長寿国、日本。
建物でも世界一の長寿国になれるといいですね。

2005.6.22

『神戸』

昨日、久しぶりに神戸に行きました。

今の神戸の街を見ると、
阪神大震災から約10年を経て、
「よくここまで復興できたなぁ」と改めて思えてきます。

神戸には、三宮をはじめ、異人館のある北野、
潮風の心地よいハーバーランドやメリケンパーク、
六甲山牧場や展望台（ここからの夜景は絶品）などなど、
楽しめる所がたくさんあります。

見事な復興を遂げた神戸に、是非一度、遊びにいらしてください。

2005.6.21

『個人情報と重要事項説明書』

先日、重要事項説明書のチェックをしていたときのこと。

「アンケートに記載された電話番号や住所などの個人情報等については、
売主の事業（ゴルフ、ホテル、金融等）についても使用する」旨の
条文が記載されていました。

この条文、どう考えてもおかしいですよね。
重要事項説明はあくまでも物件の詳細についての説明であり
購入者がより物件を深く理解できるために作成されているものです。

しかしこの条文の内容であれば、マンションを購入したければ
他の事業の勧誘も快く受けなければならないというとですよね。

個人情報保護法対策のために、売主が考えた作戦なのでしょう。
しかしこんな条文を考えるなんて、売主が購入者を馬鹿にしているのが伝わってきます。

2005.6.20

『棟内モデルルーム』

マンション竣工後、まだ完売していない部屋がある場合には、
今まで使っていたモデルルームを取り壊し、
未販売住戸がモデルルームとして見れるようになります。
一般的には、「棟内モデルルーム」と呼ばれています。

実際の部屋の中を見れるということは、
購入を考えている方にとってはとても喜ばしいことですよね。

しかし購入して、既にマンションにお住まいの方の立場になると、
マンションのエントランスや共用廊下を見ず知らずの方が入ってくることは、
あまり気持ちの良いことではないように思えます。

先日、友人から聞いた話なんですが、
彼は1年前に大阪市内のマンションを購入して、今年の3月に入居したそうです。
そのマンションも売れ残りが多少あり、現在棟内モデルルームをしています。

今、それで住民と管理会社間でひとつの問題が起こっているようです。

マンションは駐車場が不足しており、住民の方も周辺の駐車場を借りているのですが、
「障害者用駐車場」だけは今も使用者の決定をしていないようです。
それを良いことに、売主と販売会社がモデルルームの来客用駐車場にしているのだそうです。

住民から売主に対して、その件について話をしようとしているようなのですが
なかなか迅速に進まないようなのです。
管理会社が売主に対して非常に弱腰であることが理由だそうです。

確かに、契約書類には
「竣工後に未販売住戸がある場合には、売主が販売のため共用部分等を使用する」旨の条文は、
よく記載されています。
そしてその契約書類にサインをしているということは、そのことを承認していることになります。

しかし、共用部分を使用できるのは、あくまでも住民の方々の好意であることを
忘れていませんか、売主さん。

2005.6.18

『ブライダルフェア』

本日、神戸市内のホテルで行なわれたブライダルフェアに
印南支店長が講師として招かれました。

そのブライダルフェアは、
あるデベロッパーが主催しているのですが、
その会社は余り表舞台には出ず、
結婚前の方を対象に「新居の探し方について」
お伝えする事を主旨として開かれたものです。

ブライダルフェアというだけあり
参加者はお若い方が多かったのですが
皆さんとても熱心に話を聞いておられました。

新居は「賃貸にするか」、それとも「購入する方がよいのか」
というようなことを懸命にお二人で考えられているようですね。

今日の話を聞いて頂いたことによって、
すばらしい新居にめぐりあって頂ければ嬉しく思います。

2005.6.17

『フィットネス』

最近、毎朝フィットネスクラブに行ってから出社しています。

会社の近くにあるフィットネスクラブは
朝7時からオープンしてるので、とても便利です。
いつも朝8時位に行って、ランニングと筋トレをします。

インストラクターの方に聞いた話なんですけど、
筋トレするとき、使っている筋肉を見てするのと
見ないでするのとでは、全く効果が違うんですって。
見てる方が効果が大きいようです。

夏バテ対策として始めたんですが、
やり始めると気持ちよくて、はまっています。
体調もとても良い感じです。

当分はこの規則正しい生活を続けて、
しっかり体力をつけて、今後の調査に全力投球します。

2005.6.13

『見えない心遣い』

先日、あるハウスメーカーの棟上の立会いに行った時の話。

通常、棟上で梁や柱を組んでいくときには、
かけやと呼ばれる大きな槌で「ガンガン」と叩いて
捻じ込んでいきます。

しかしそこの棟上では、大工さんは誰もかけやをもっていません。
それどころか、のこぎりさえ見当たりません。
工場で完璧に形を作成された材料なので、
現場で加工したり、かけやで叩いたりする必要がないのです。

大工さんに、「かけやを使わないのですね」というと
「かけやで叩くと材料に傷がつく。たとえ隠れるところでも
傷を付けずに施工できる方法があれば、その方が良い」

そんな言葉を聞いて感心している所に
床の下地になるパネルが運ばれてきました。

それを見てビックリ！
なんと、床の下地材の全てが汚れないように養生されているのです。
このパネルの上にはフローリングを貼るので、
将来建物を解体しない限りは絶対見えない所です。

フローリングを貼る際には丁寧に掃除しなければいけませんが、
普通に考えれば養生までする必要はありません。

大工さんから言われた言葉を思い出しました。
このような一つ一つの心遣いの積み重ねが、
良い家を造っていくのですね。

こんなに大切に造られた家に住める方は幸せですね。

2005.6.12

『返済比率』

もう一度、確認しておきたいことがあります。

『銀行から融資が受けることができる　＝　返済能力がある』
ではありませんので、充分にご注意ください。

依頼者から聞いた話ですが、営業の方に
「○○さんのご年収なら、ご年収額の4割までは融資を受けることができますよ。
他の方もそれくらいは借りていますよ。
銀行が貸すということは、返済能力があると認めた証です」ですって。

どういうつもりなんでしょう。
人の生活のことなんて全く考えていません。

基本的に、返済比率（年収に対する年間ローン支払が占める割合）を気にする必要はないと思います。
それはご家族の人数等により、基本生活費（普段の生活にかかる費用）や学費などに差がでますので、
返済比率は支払の目安になりにくいからです。

しかし常識的に考えて、多くの方がご年収の4割程度のローンを組んでいるなんてありえません。
年収の6割の中から、税金、食費、光熱費、学費、管理費、修繕費、
その他様々な支払を行なわなければなりません。

あまり無茶なことばかり言ってると、本当に信用されなくなりますよ。
そんな嘘、家に帰って冷静になれば簡単に見抜かれますよ。
「上手く説得できた」なんて思っているのはあなただけですよ。

2005.6.8

『メーカー保証』

今日、内覧会で驚くことが。

バルコニーの手摺がしっかりと固定されず
少し力を加えるだけでグラグラと・・・。

立ち合って頂いていた監督さんに
「手摺がしっかり固定されていないようですよ。」と伝えると

「手摺についてはメーカー保証があるから大丈夫です。
　それにメーカーも確認済みなので、ご安心ください」

「うん・・・？、安心しろって、固定が緩く今にも落ちそうですよ」

そうすると、依頼者のお母様が
「私も疑問に思って指摘したんですが、
　メーカーが保証しているから大丈夫ですって・・・」

「本当にこれで大丈夫ですか？
　バルコニーの手摺は、購入者の命に係る所ですよ
　メーカーが確認しているって、全住戸の手摺を確認したのですか？」

そうすると、自信がない様子で
「大丈夫だとは思いますが、もう一度確認してみます」って。

監督さんも手摺がしっかり固定されていないことに気がついていたのでしょう。
でも、「メーカーが保証している」、「売主の検査もOKだった」ということで
変に安心してしまったのでしょう。

部屋の仕上がりも大切ですが、
まずはプロとして、購入者が安心して住める家を造ってください。
　

2005.6.3

『融資審査』

銀行からお金を借りる際に、カードの使用に注意してください。

私たちのイメージではクレジットカードで商品を購入することも
クレジットカードで現金をおろして商品を購入することも同じことのように思えます。

しかし、銀行での受け取り方は全く違います。
クレジットカードで直接購入する場合には、
「現金を持ち歩きたくなかった」、または
「カードのポイント、割引を使用したかった」などと考えます。

しかしクレジットカードで現金を下ろしてしまうと、
「お金が不足している」と取られてしまうことがあります。
そうなると、融資条件をクリアしても借入ができなくなるケースもあるのです。

もし事前審査で融資承認が出ていて、
クレジットカードの使用等が理由で、最終的に融資が受けれなければ
ローン解約の対象にならないケースもありますのでご注意ください。