さくら事務所：上田剛史の「今日も質実剛健」　2005年 4月分

2005.4.29

『中古物件の査定』

不動産を購入するときに多くの人が、
「この物件は値下がりしないか？」ということを考えます。

「角部屋なら値下がりしないか」
「駅から近ければ値下がりしないか」
「南向きなら値下がりしないか」などなど。

しかし中古物件の査定方法って、
実はとても単純なものなんですよね。
査定をする際に一番の決め手になるのが、
「周辺物件の取引事例」なんです。

例えば、
「過去に周辺のマンションで西向きで７０ｍ²のお部屋が１，３００万円で売れたので
　この辺りのマンションの坪単価は約６０万円前後ですね。
　今回の部屋は南向きで角部屋なんで最初は６５万円くらいで始めてみましょうか。
　部屋の広さは８０ｍ²程度ですから、１，５９０万円程度でどうしょう。」と、
　こんな感じです。

しかし本当にこんな方法だけで値段を決めてしまっていいものでしょか？

最近「管理状況」や「専有部分の可変性」などを考慮してくれる業者もあるようですが、
まだまだ少ないようです。

近年、これだけ多くのマンションが供給され、
マンションごとに様々な特徴を持っている訳ですから、
査定もそれにあわせてしてもらいたいものです。

査定方法がそのように変われば、
多くの購入者の視点が変わり、
最終的には良い建物が増えてくると思います。

そう考えると、
やはり査定方法の見直しが必要ですね。

2005.4.27

『不動産ディベロッパーの勉強会』

本日大阪で、不動産ディベロッパーの勉強会に参加させていただきました。

皆様の前で、長嶋と我が大阪支店の印南支店長が
『最近の不動産の現状』や、これから
『どうすれば人と不動産の関係がよりよいものになるか』
をお話させていただいたものです。

参加されていた方々はとても真剣に話を聞いていただき、
メモを取られている方も多くいらっしゃいました。

マンション業界の中心である方々が、
本当に購入者側の立場で物を考え造ろうとされています。
そしてそのためにさくら事務所のコンサルタントの話を懸命に聞いていらっしゃる。

それも、大阪で。

東京ではこの様な会はよく開催されているようですが、
大阪ではまだかなり数が少ないようです。

これからもっともっと大阪でもこんな会が開催され、
一般の方が本当に安心して不動産を購入できる時代が
一日でも早く来る事を心から願います。

2005.4.26

『悪夢』

昨日、関西でとても大きな事故がありました。
TVのニュースやインターネットで大々的に報じられているので
誰もがご存知のことと思います。

昨日の仕事を終え家でニュースを見ているとその事故で亡くなられた方の名前を
ニュースキャスターの方が読み上げていました。
それを見た時に、約10年前に起こった阪神大震災の悪夢が思い出されました。
たぶん、それを感じたのは私だけではないと思います。

一度にたくさんの命が奪われることは本当に、本当に辛いことです。
もう二度とあの様な事故が起こらないことを願います。
そしてこの度の事故でお亡くなりになられた方のご冥福を心からお祈り申し上げます。

2005.4.25

『役所の対応について』

先日、久しぶりに頭に来ることがありました。

不動産調査で土壌汚染について調べている時のこと。
当該物件で土壌汚染があったことが発覚したので、
ある市役所の土壌汚染を担当している係りに電話したところ

『すいません、土壌汚染について聞きたいのですが？』
というと、いきなりすごく無愛想に

(市) 『どんなこと』という返答。

(私) 『実は○○市○○町で現在マンションが建築中なのですが
そこの土壌が汚染されているってきいたのですが？』

(市) 『そんな事、誰に聞いたの？』

(私) 『現地周辺にお住まいの方から聞いたのですが』

(市) 『その場所の土壌は汚染されてない。土壌汚染の指定区域にも
なってないし、なんかの間違えでしょ。』

(私) 『いや、確かにその様にきいたのですが』

(市) 『こっちではこれ以上解りません。それならそのマンションの売主にでも聞いてください』

こんな感じでその日の電話は終わりました。
しかし事前の調査で既にその場所では土壌汚染があることが解っていたので
実際に市役所へ行って違う方に確認すると、やはり土壌汚染があったとのことでした。
結果的には売主がしっかりと対応しており、クリーンアップも済んでいたので
大きな問題にはなりませんでしたが、個人的にはその役所の人の対応が許せません。

余りにも腹が立つので、本当はここで○○市役所の○○課の○○さんって言いたい
のですが、それは控えておきます。
ただ、お願いですからもっとしっかりと対応してください。
あなたは市民に正確な情報を提供しなければならない立場なんだから。

2005.4.23

『実行時金利のリスク』

最近フラット３５でローンを組まれる方が増えてきたように思います。
フラット３５とは長期固定ローンで住宅金融公庫の新しい商品として注目
を集めています。
３５年間の固定金利ということですから、非常にリスクの少ないローン商品です。

但し、フラット３５でローンを借入れを考えられている方に特に注意して頂きたい
点があります。

それは『実行時金利適用』と言う事です。
例えば竣工が一年先の物件等の場合、いくら今の金利が安くても
ローンの実行時の金利が高くなっていればその金利で３５年間の
支払いをしていかなければなりません。
これが今までの住宅金融公庫と大きく違う点です。
今までの公庫融資の場合は申込時金利が適用されていました。

３５年の固定金利と聞くとついついリスクが少なく感じ安心してしまいがちですが
ローンの借入額を考慮する時には実行時金利のために、今よりも少し高くなること
を前提に考えるようにして下さい。

2005.4.21

『京都』

不動産調査で京都に行きました。

私は歴史小説が大好きで、特に幕末の本が好きなので
京都にはとても憧れていました。
だから京都の調査ができるとわかった時はとてもうれしかったです。

それも今回の場所は東山区というとても歴史のある街でした。

実際に調査を始めると街を歩いているだけでとても楽しい。
地名や橋の名前、それに川の名前なんかを聞くと本で読み知った名前ばかり。
ちょうど東京へ行った時に、テレビで見た事のある場所へ行った時と似たような感じです。

天候が良かったこともあり調査の方も途中までは順調に進んでいます。

ところが、最後に周辺の既存物件の様子を見にいこうと探し始めてから
住居表示のプレートがどの家にも付いていない事に気がつきました。

京都では住居表示ではなく場所を表す時に
『大宮今出川東入る』この様な言い方をするようです。

これを聞くと位置が解るらしいのです。
凄いですよね。そんなことにまで感動してしまいました。

2005.4.16

『書面』

先日、契約の立会いに行った時に売主の方がこんなことを言っていました。

『当社のスタンスとしては、打ち合わせの内容や質問に対する回答については
　全て口頭での説明とさせて頂き、書面での提出は一切行いません。』

理由を聞くと
『書面で残すと、それを読む人の解釈で色々な取り方ができるので問題になりやすい』
とのことでした。

それを聞いていた依頼者と私は首を傾げました。

その物件の竣工は一年以上も先です。
しかし間取りの変更等は期間が決められているので、近日中に確定しなければなりません。
打ち合わせの内容についての書面で残らなければ一年先までどうやって覚えておくのでしょう？

質問事項についても同様です。口頭だけの返答であれば何か問題が起こったときに、
必ず言った言わないの話になってしまいます。

そのやり方には納得できず書面で提出して頂くことをお願いしたのですが
『当社のやり方が気に入らなければご契約頂かなくてもいいですよ』というような感じ。
結局、売主のそんな態度を感じ取った依頼者は契約を保留することになりました。

打ち合わせ内容や質問事項の回答などについては、出来る限り書面で提出してもらうように
してください。そしてその書面には日時、打ち合わせ場所、参加者の名前を記載しておくと
万一問題が発生した場合にも対処しやすいと思います。

2005.4.14

『変動金利』

今は低金利時代といわれ、もう何年も変動金利が２．３７５％という
低金利で落ち着いています。尚且つ、どの銀行も様々な住宅ローンの
優遇商品を競い合って出しています。

このような商品を使うと、見た目の支払いはかなり安く思えてしまいます。
変動金利で１％優遇の商品を選択すると貸出金利は１．３７５％になります。

この金利の差を実際の支払いで考えてみると、

３，０００万円で３０年のローンの借入れの場合
２．３７５％の金利であれば月々約１１６，５９６円
１．３７５％の金利であれば月々約１０１，７４７円
約１万５千円の差。

でも本当にその支払いシミュレーションだけを見て購入を決めてしまって
いいものでしょうか？
もう一度、変動金利という事をよく考えてください。

ちなみに銀行の審査としては金利を４％で計算します。
（この事を審査金利という言い方をします。）

審査方法の計算式は
（金利４％の時の年間支払額）　÷　年収　　＝　　返済比率（％）　

この返済比率が約３５％前後で納まっている方は審査OKといった感じです。
（審査金利、及び返済比率は各金融機関によって異なります。）

つまり銀行はローン審査をする時に、金利が４％になっても支払える人かどうかを
判断基準にしているのです。

ちなみに、先程の３，０００万円を４％で借りた場合
月々約１４３、２２５円の支払いになります。

資金計画を検討する時には、無理をなされないようにしてください。

2005.4.9

『体調管理』

突然ですが、身体に良いことしていますか？

適度な運動、たっぷりの睡眠、栄養バランスのよい食事
身体に良いことって、簡単に解るんですけどそれを実践するのって難しいですよね。

タバコに深酒、睡眠不足、栄養バランスの悪い食事
身体に悪いことって、結構簡単にできちゃうんですよね。

身体に悪いことばかりを続けていると疲労が溜まります。そしてそれでも続けていると
疲労を解消できない体質になってしまいます。

そうなってしまうと自分で疲れている事すら解らなくなってしまい、最後には倒れてしまいます。

疲れを溜めない方法としては、日々の疲れを次の日に残さないようにすることです。
当たり前のことなんですが、これが結構難しい。

自分でできる簡単な方法は、掌と足の裏のマッサージ。
掌と足の裏には人間のツボが集中しています。
ですから痛みを感じる位置によって疲れている箇所がわかります。

例えば、足の裏をマッサージして指の方に痛みを感じれば目、首、肩等の疲れ
土踏まずの辺りで痛みを感じると内臓が少し弱っている、などなど。

今日でもお休みになる前に一度試してみて下さい。
とっても熟睡できて、次の日には驚く程疲労が回復していますよ。

2005.4.5

『契約書類』

マンション契約時に売主から渡される書類を大別すると以下の通りになります。

　●　重要事項説明書
　●　売買契約書
　●　管理規約
　●　長期修繕計画（案）

これらの書類は法律用語で書かれていますし、かなりボリュームもあるので
結構読むのに苦労します。しかし、読まずに契約するのはかなり危険です。

重要事項説明書については、法律で宅地建物業者に宅地建物取引主任者からの説明を
義務付けていますので、誰でも必ず契約前に一度は目を通すことになります。

しかしそれまでに読んであるていど内容を把握しておかないと、当日一度読むだけで全てを
理解することはとてもたいへん。

その他の書類もとても大切な内容が書かれていますので、もし気に入った物件があったら
少なくとも契約の1週間前までに書類の写しをもらって、しっかり読んで全ての内容を理解した上
で契約するようにして下さい。

これらの書類の中でも特に『管理規約』のボリュームは半端じゃないので、読むのはとても大変ですが
管理規約はマンションの『ルールブック』のようなものですので、頑張って読んで理解するようにしてください。

中には購入者にとってかなり不利な文章が記載されていることもありますので、充分にご注意を！

2005.4.1

4月1日になり個人情報保護法が完全施行されることになりました。

『マンションのモデルルームでアンケートを書くと色んなマンションから電話や
ダイレクトメールが届くので困ります。だからあんまり住所とか電話番号とか
言いたくないんですよ。』という苦情を何度か耳にしたことがあります。

しかしこの法律が施行されたので、これからは安心ですね。
やはり営業の方もアンケートを書いてもらえない方より書いてくれる方の方が
真剣に話もしてくれると思いますしね。

少し話は変わりますが、4月に入って内覧会も少し落ち着いたようですね。
これは3月に竣工した物件が多かった証拠です。

『実物を見ないと決められないんです』とおっしゃる方
これからがチャンスです。
今なら街のあちらこちらで竣工しているマンションがあり
完売していなければ住戸内を見せてもらえます。

モデルルームを色々とご覧になられることもいいと思いますが
実物を見ることもとても参考になりますので、マンションを検討している方は
この機会に竣工している物件を幾つかご覧になってみて下さい。