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業界での多種多様な経験は事務所NO１。
得意技：笑顔で場を和ませ、油断させてから本質を突くこと。
エビフライとハンバーグ好き。癒し系。 |
| 1972.5.4生まれ ねずみ年 Ｏ型 おうし座 |
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2007.7.30
『お盆休みにモデルルームへ行く前に！』
新築マンションを購入する際には、必ず一度はモデルルームに訪れますよね。
自分が求めている物件かどうか判断するために、有益な情報を得る貴重な場所でもあります。
しかし、こんな声をよく聞きます。
『物件の良いところしか話してくれない。』
『他にも検討している方がいるので、早く契約しないと売れちゃいますよと急かされた。』
『担当者のペースに引き込まれて、落ち着いて考えることが出来ない。』
今回のプチカフェでは、モデルルームを有効に活用する方法をレクチャーします。
こんな↓↓↓方、要チェックですよ。
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お盆休み中に、ちょっとモデルルームを見に行ってみようかなーと思っている方 |
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将来 新築マンションを購入しようかなーと検討されている方 |
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強引に営業されそうな気がしてモデルルームに行きづらい方 |
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購入前に何をチェックしたらいいか分からない方 |
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自分のペースで購入したい方 |
８月１１日（金）１９時から大阪支店で開催します。
お盆休み直前に、是非一緒にお勉強しましょう！
お申込みは、こちらから どうぞ。
2007.7.29
こんな人が、良い建物をつくる。
昨日内覧会に立会った監督さん、いい感じだった。
特殊な指摘をすると、ほとんどの担当者は、
「もにょもにょ、・・・なので・・・。」
といった感じでごまかしその場を乗り切ろうとする。
昨日の監督さんにとっても、おそらく初めてだろう指摘をしたが、
ごまかそうとはせず、その場で対応策を考え修繕を約束した。
当たり前の対応に感じるが、内覧会立会いでは、
この対応ができる担当者が非常に少ない。
ごまかすことばかり考えている人は
「良い建物をつくれない」
ということに気付いていない。
今日の担当者は、特殊な指摘を修繕するために、
原因は何か？
どう修繕したら良いか？
次回から指摘にならないように造るには？
などを考え、改善する。
すると建物は当然良くなる。
こんな人が、良い建物をつくるのだろう。2007.7.28
俺だって。。。
夏の内覧会は熱い！
途中で水を飲むこともある。
それを見た依頼者が
「達人でも水を飲むのですね〜」と・・・。
そりゃあ水くらい飲みますよ(>_<)
「不動産の達人」だけど、
「鉄人」じゃぁないですから （^_^;)2007.7.27良い業者もいるもんだ。
今日は一戸建ての残金決済立会い。
お金を払って、カギをもらい、登記の手続きをする。
登記手続きは、司法書士が行うのだが、対応は担当者によって大きく変わる。
今日の担当者は丁寧だった！
登記申請の書面を一枚づつ説明をした後、
「これらの書面が揃ったので登記はできます」
と購入者にわかりやすく説明してくれた。
当たり前と言えば当たり前だけど、
時間をかけて説明をしてくれる司法書士は少ない。
まあまあ、さくら事務所が立会う場合は、しっかり説明してもらうが。
売買において重要な登記。
決済の際は、書面の説明を受けましょうね。
2007.7.26
家がどのようにできあがっていくのか？
一戸建て住宅の工法にはどんなものがあるの？
間取りやプランを考えるときの注意点は？
付帯工事ってどういうもの？
などなど、一戸建てに関することの ？ があったら、
ここ
をのぞいてみてください。
写真やイラストでわかりやすく書いてありますよ。
2007.7.25契約内容はしっかり把握！
「私達は素人だから、契約内容は把握していません」
不動産の契約書は難しい文言がいっぱい書いてるので、素人にはわかりづらいでしょうね。
「これは何を意味するのか？」
「当たり前の内容なのかどうか？」
文言がわかりづらいから内容も把握しづらいですよね。
でもだからといって、内容を把握しなくていいなんてことはありません。
何かトラブルになって、
「私達は素人だから、契約内容は把握していません」
で許される分けではないのです。
「素人だから把握していない」ではなく、
素人だからしっかり把握するように！
2007.7.24
近畿は本日梅雨明けだそうだ。 夏本番！
今日はいろんな意味でアツイ！
確認したいことがあり役所の窓口へ、
まず、いわれたことは、
「この件は、あそこの課へ行ってください」 だって。
まあまあ、窓口が違うなら仕方がないか。っと
つぎの窓口にへ、
その窓口では、「担当は別になるので、●●課へ」 だって、だって。
ちょっとムカッとしたが我慢して次の窓口へ
すると、
「この件は○○課へ」
この課は一番初めに行った課だ！
さすがにアツくなったよ。
なんなんすか？ 仕事したくないから他の窓口に回しているのか？
いい加減にしろよ！
課ごとの押し付け合いみたいのやめてくれない！？
今日はアツイ・・・。
2007.7.22
今日は朝から新築マンション内覧会立会い。
パッと見はきれいに見えた部屋だったが・・・・
だれでも気付く天井に大きな穴がっ！
大きさは 50ｍｍ×200ｍｍくらい。 大きいでしょ。
この穴が開いたまま。
工事していた職人は絶対に穴が開いていたことに気付いていたはず！
なのに・・・。
職人が言わなかったとしても、
設計事務所の検査、施工業者の検査、売主の検査でも気付くだろ！
気付かないのなら、あんたらのチェックはダメダメだな。
チェックしていないのと変わらない。
チェックの際、気付いたが修繕工事が間に合わない
・・・・・・っていうなら、
「ここの修繕は、○月○日までに行ないます」
くらいのことを書いておいてくれよ。
こんな大きな穴が開いたまま内覧会は普通じゃないぜ。
2007.7.21
今日は朝5時台に家を出て一戸建て内覧会（竣工検査）立会いへ
私と河西さんのふたりでじっくりチェック。
指摘事項は、ふたり合わせてほんの数箇所。
しっかり出来ています！
やっぱしっかりできている物件をチェックするのは気分がいい。
早起きはいいことが起きる！？2007.7.20
今日も工事現場品質（施工）チェック
でも今日は新たな現場なので、ちょっとワクワク。
最近、工事現場品質（施工）チェックのご依頼が多い。
感謝です！
地盤改良のチェックです。
この工事のチェックでは図面をもとに確認をしません。
図面ではなく、この工事の施工の順序などが記載された
「施工要領書」を見ながらチェックします。
どの位置を改良するか。どのくらいの多きさや深さで改良するか。
改良材はどのくらい土に混ぜるのか。
などなどが要領書に記載されています。
図面には書かれていない細かいことが、
この「施工要領書」に記載されています。
工事現場の品質（施工）チェックをする際は、
事前に施工業者から要領書をもらっておきましょう！2007.7.19
工事現場品質（施工）チェック
今日は基礎のコンクリート打設。
夏場のコンクリートは時間との戦い！
工場から現場までの時間、
到着してから打設までの時間、
などなどチェックを厳しく。
もたもたしていると、コンクリートが固まってしまうから。
今日は施工状況の品質確認だけでなく、
時間も確認しながらチェックしていたので、
なんだか疲れた。
日影のない現場なので、日焼けがすごい！
お風呂に入ったら顔と腕が痛かった！！
2007.7.18
投資用不動産の修繕計画作成。
新築物件ならば、図面を見て計画書を作成するのだか、
今回の物件は築１０数年経っているので、まずは建物チェックから。
すぐに修繕が必要な箇所はないか、何年後に修繕をしたら良いか、
物件の状態を把握した上で修繕計画を作成。
この修繕計画って非常に重要で、
建物を定期的にメンテナンスをすることで、
建物の耐久性が大きく変わる。
投資不動産を所有するオーナーの中には、
不具合が発生した後に、応急処置的な修繕をする方がいる。
これだと、建物は確実に傷んでしまう。
耐久性に問題がでるだけでなく、
被害が大きくなってしまう場合は、修繕費用も高額になる。
投資用物件でも、
修繕計画をし定期的なメンテナンスを施すことで、
資産価値の高い物件が維持できる2007.7.17
★★お知らせ★★
私がコラムを書いている
マンションって どうよ？
主催のセミナーが8月5日（日）に開催するそうです。
「得する！マンション購入術」
私もこのセミナーに講師として参加します。
セミナーでは、
・損する・得する建物ってどういう建物？
・設計図って何？
・構造や防音、防犯、結露に強いマンションの見極め方とは
などをお話します！
マンションを購入検討している方、参加してみてはいかがですか？
詳しくは→「得する！マンション購入術」
2007.7.16工事現場品質チェックへ
今日は基礎配筋チェック
毎日基礎工事ばかりしている、
いわば基礎のスペシャリストがつくっている基礎配筋。
しかし我々がチェックに行くといくつかの指摘が見つかる。
その指摘のほとんどが単純なミスによるもので、
わざと手抜きをしている分けではない。
「つい」「うっかり」といったミス。
けれども、そのまま工事を進めると、後でえらいことになってしまう。
スペシャリストがつくってもミスはでるもの。
○○工務店がつくるから「安心」なんてことはない。
しっかりつくっているのが確認できて初めて「安心」と言えるのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
自動販売機にコインを入れたら、
「まいど！ 冷た〜い飲み物どうでっか？
（ボタンを押すと）ピンポーン おおきに」
だって。関西らしくて笑えた(´∀｀)
2007.7.15今日の部屋も仕上がりがいい！
ここ最近、ついているだけか？
そうではないな。
竣工の時期がいいのだろう。
竣工する物件が集中する２月、３月はどうしても職人不足になりがち。
また本来なら後１〜２ヶ月間は工期が必要な物件でも、無理やり２月３月に竣工させる場合がある。
こういう理由があるとどうしても、いい加減な工事になってしまう。
７月は特に竣工物件が多いことはない。
また、無理やり工期を１・２ヶ月縮める理由も少ない。
だから、この時期の物件は仕上がり具合がいいのだろう。
2007.7.14
新築マンションの内覧会へ。
台風が近づいているせいか、雨と風が少し強い。
こういう日は雨漏りやバルコニーの排水状態がチェックできるので
検査をする私たちにとっては、いい天気。
今日の部屋の仕上がりは良かった！
水平、垂直の精度はバッチリで、調整などの不具合は２箇所のみ。
雨漏りもバルコニーの排水状態も問題なし。
安心して入居してください！
2007.7.13
工事現場チェックへ。
ここの監督さん、今まであった監督の中で一番まじめな人かもしれない。
おさまりが難しい箇所は事前にしっかり確認する。
指摘箇所に関しても、言い訳せず是正する。
監督になりたてならこのくらいの対応しても驚かないが、
ここの監督さんはベテラン。
こういう方って、なんかカッコイイ。
2007.7.12新しい品質チェックの現場が始まる。
工事開始前にしておくことがあります。
施工業者にあいさつしに行くことです。
今日はその「業者あいさつ」の日。
名刺交換をした後、さくら事務所のスタンスやチェック体制について説明を。
大抵の会社は第3者が現場をチェックするなんてことは初めてだから、
名刺交換の時点ではちょっとピリピリムード。
さくら事務所のスタンスを理解すると、ちょっとだけ敵対的な対応ではなくなるけど、
ピリピリムードはあまり変わらない。
でもこのピリピリ感が品質チェックにはほど良いのかも。2007.7.11
京都市内にある一戸建ての建物調査へ。
市内の物件は、境界ギリギリに建物を建てる場合が多く、
他人の敷地に入らなければ外壁がチェック出来ないなんてことが多々ある。
しかし今日の物件は、
敷地が大きいかったので敷地内で外壁のチェックができた。
外壁のチェックが敷地内でできない物件は、
外壁の修繕を行う際も他人の敷地を借りなければ、
修繕出来ないケースがほとんど。
これって問題だよな。
隣の家と仲が良いときはそれほど問題にはならないけど、
仲が悪くり敷地を貸してくれなくなったら大問題。
自分の家の修繕なのに、修繕ができない！
建物をチェックする際は、
他人の敷地に入らずに外壁が修繕できるかどうかをチェックしましょう。2007.7.10
契約立会いへ。
同じ物件の契約立会いを何回かしているが、
担当者によって契約書内容の把握はマチマチ。
質問してすぐに適確な回答をする方がいれば、
「恐らく・・・だと思います」「・・・くらいかと」といったように
あいまいで回答する方もいる。
同じ会社で、ふたりとも宅地建物取引主任者なのに。
あいまいな回答をする担当者にあたったら大変だ。
トラブルにならない方法は、
事前に契約書をチェックし、不明ね点やあいまいな箇所は質問して
回答を得ておくこと。 なんといってもこれが一番！
2007.7.07
マンションのチラシ。
「月々８万円の賃貸に35年間お住まいになられると、
３，３６０万円も払い続けることに！」
持ち家なら・・・「月々返済７万円台で購入可能！」
なんて書いてありました。
ちょっと気になったので、詳しく見ると、
ローンは月々７６，０００円程度。しかも２年固定だから金利1.8％と安い！
その他に、管理費８，１００円、修繕積立金３，５００円、インターネット３１５円
さらにマンションを所有することにより、固定資産税がかかります。
もしこの税金が年間１０万円程度なら月々８，３００円の出費。
ローン返済以外に、8100+3500+315+8300＝２０，２１５円
ローンは月々７６，０００円だけどその他費用２０，２１５円を加算すると、
76000+20215＝９６，２１５円 これが月々支払うお金。
マンションを購入すると、月々返済以外にも色々なお金が掛かります。
家賃と月々返済だけで比較するのは危険ですね。
ちなみに、 ローンの金利が
３５年固定で金利3％だったら、月々返済は９１，０００円程度になります。
91000+20215＝１１１，２１５円
2007.7.06
基礎工事中の土の中から。
がれきがたくさん出てきました。
なんでこんなのが！？
昔、住宅を建てる際にどこからか土を運んできた際、
がれきがいっぱい混ざっていたのでしょう。
昔の工事現場の管理ってけっこういい加減だったんだろう。
今、こんな土を運んできたら、
「コラッー！」
と一喝しちゃっいますよ。2007.7.05
スーパーの入口に、
「お客様の声」と書いてあるカードが掲示されていた。
のぞいて見ると、
「○○さんの態度が悪い」
「○○さんのレジスピードが遅い」
といった感じで、いいことよりも悪いことが多く書いてあった。
お客様の声を聞くのは本当に重要だけど、
掲示するっていうのはあまり好きじゃないな。
名指しで掲示されているスーパーの店員さん、
どんな気分なんだろう。
これを見て
「よ〜し 明日からがんばるぞ〜！」
という気持ちになる店員っているのかな。2007.7.04「住宅を現金で買う場合とローンで買う場合、
そんなに変わるのですか？」
どのくらい変わるかは、
金利や返済期間によって変わります。
例えば
３０００万円の支払いを現金で払ったら、支払い額は３０００万円。
これは当り前ですよね。
借り入れ期間３５年金利３％のローン返済の場合、
月々約１１５，４５５円の支払い。
トータルの支払い額は４８，４９１，１２４円になります。
現金で支払えば３０００万円ですが、
ローンの場合１８，４９１，１２４円も多く支払います。
住宅を現金で買うかローンで買うかでは、
支払い額に大きな差がでます。
住宅をローンで買う場合、じっくり検討した上で購入しましょうね。
2007.7.03永く快適に住めるマイホームかどうかの最大の決め手、
それは周辺立地の将来環境です。
ところが最近は、将来環境にリスクのあるマイホームが増えてきています！
どうすれば、そんなリスクを回避できるのでしょうか？
そんな悩みを解決するために プチカフェを開催します！
『マイホーム周辺の知られざるリスクとその回避方法』
・ 今まで住んだことがない地域でマイホームを購入しようと思っている方
・
色々な優先順位の中で、特に周辺環境が気になる方
・
どんなことに注意したらいいのかよく分からない方
「新居を購入して半年後・・・周辺でこんなことが起こるとは予想もしていなかった」
なんて後悔をしないためにも、一緒にお勉強しましょう！
日程は、
2007年7月27日(金) 19：00〜20：30
お勉強タイム 19：00〜20：00
質問タイム 20：00〜20：30
※終了時間は多少前後することがございます。
2007.7.02
昨日は午前・午後ともマンション内覧会立会い。
２件とも社内検査をしっかりしていたみたい。
なぜ、社内検査したのが分かったのかって？
それは、
社内検査時に指摘していた付箋が１箇所残っていたから。
それと、チェックしても指摘事項が少ない！
いくらしっかり造っていたとしても、人が造るので、
多少の指摘事項はあるもの。
その指摘事項をなくすためには、やっぱり検査。
社内検査がしっかり行われている物件は、
指摘事項がすくないので安心してチェックができる。
2007.7.01
昨日は一戸建ての契約立会い。
事前に契約書に目を通し、不明な点などは事前に仲介業者に質問を。
依頼者としては１つだけ納得できない回答があった。
それについては、契約時に直接売り主に交渉するとのことだったので、
当日契約できるかどうかは微妙。
そして当日。
まずは通常通り重要事項説明を聞き、そのすぐ後に交渉。
どうなるか！？
と思っていたら、売主の業者さん、あっさり依頼者の要望に対応。
交渉は直接するもんだな。
もともと、不明な点について質問していたので、
今回の契約立会はすっごく早く終わった。
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