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業界での多種多様な経験は事務所NO１。
得意技：笑顔で場を和ませ、油断させてから本質を突くこと。
エビフライとハンバーグ好き。癒し系。 |
| 1972.5.4生まれ ねずみ年 Ｏ型 おうし座 |
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2007.3.31今日はポカポカ陽気。
大阪でもさくらが徐々に咲いてきました。
この時期になると、虫も出てきます。
家の中に入ってきたり、網戸についていたりと、
いろんなところで虫を見ます。
虫を見ると、建物に問題があるのでは？
と思う方もけっこういますが、虫が家の中に入ってきたり、
網戸につくのは当たり前なので、心配しないでください。
*************プチカフェ募集開始致しました！*****************
■第１３回 テーマ『新築マンション・アフターサービス活用術』
第１３回 ： 2007年4月20日(金) 19：00〜20：30
お勉強タイム 19：00〜20：00
質問タイム 20：00〜20：30
※終了時間は多少前後することがございます。
2007.3.30
私が今年度担当した内覧会の不具合事例
第１位
堂々の１位は、毎年見つかる不具合だけど、やっぱりこれかな。
換気ダクトの接続不良！
どうしてこれが購入者の内覧時に見つかるの？
検査してんの？
このままだったらどうなるかわかるでしょ。
お風呂の湿気と臭いで天井裏はすっごいことになるでしょう。
想像するだけでゾッとする。
今年もいろいろあったなあ。2007.3.29
私が今年度担当した内覧会の不具合事例
第2位
外構工事中の状況
これも驚いた！
こんなゴミとコンクリートガラばかりの状態の
上にコンクリートを打設するって言うんだから。
驚いたね。
こういうことを起こさない為に現場監督がいるんだろ。
なにやっているんだ、現場監督は！！2007.3.28内覧会のピークは越えたかな。
今年度も色んなことがあった。
私が今年度担当した内覧会での出来事や不具合を順位付けしてみました。
第3位
購入者が室内をチェックしているにも関わらず、
リビングでいびきをかいて居眠りをしている施工担当者がいた！
これはホント驚いた。
まさか内覧中に施工担当者が居眠りとは・・・。
購入者がどういう気持ちで内覧会をむかえているか知っているのか！？
購入者は契約後数ヶ月、中には一年以上も
室内を見るのを楽しみに待っているんだよ。
「売り主との建築請負契約に書いてあるからとりあえずやっておこう」
くらいの軽い気持ちで内覧会しているならやらない方がましだよ。
担当者が居眠りなんて大問題だぞ。
第2位と第1位は次回以降に書きます。
2007.3.27一戸建ての竣工検査立会いに。
仕上がりがよかった！
しっかりチェックしたがほとんど指摘事項はない。
依頼者と話をして、なぜ指摘事項が少ないかわかった。
工務店がすごいのではなく、
依頼者がより良く仕上げる為の提案をしていたからだ。
提案１
工期を定めず、職人さんのペースで工事を進める。
無理な工期にしない。これはホントに重要。
これだけで物件の仕上がりは大きく変わる。
提案２
変更した箇所は図面を書き換えた後に工事を再開する。
竣工検査時に多い変更箇所の未施工トラブル。
原因は職人さんに変更箇所が伝わっていない場合や、
変更した箇所を図面にちょこっと直しただけのため
職人さんが変更箇所を見落としてしまう場合もある。
変更があった場合、きっちり図面を書き換えてから
工事を再開すればこれらのトラブルも防げますね。
提案だけではなく、さらに
時間のあるときは現場に行き、
施工状態をチェックしていたとのこと。
このくらい家造りに力を注げば、いい建物ができるんですね。
2007.3.26
先日、2007年公示地価が発表されました。
商業地、住宅地ともに全国平均で上昇。
大阪圏はというと、
住宅地の平均で１．８％上昇。これは１６年ぶりの上昇。
都心回帰で大阪市、京都市及び神戸市といった
中心都市で平均値を上げている。
中には１０％を超える上昇率を示す地点も。
でも、
圏域縁辺部では、依然として下落が続いています。
大阪圏では、都市部と圏域縁辺部の差がでてきています。
住宅地価の平均が上昇していると、
「土地の価格がどんどん上がっています。購入するなら今ですよ」
なんてセールストークが炸裂するかもしれません。
だからといって買い急ぐ必要があるのでしょうか？
ご自身の今と将来を検討した上で、
今が買い時なのかしっかり見極めることが重要ですよ。
くれぐれも、周囲に惑わされないように。2007.3.25
以前マンション販売をしていた方とトークを。
営業していた頃は、
売れていない部屋にバラの花を貼って売れているように見せていた。
お客さんがいるときに同僚に電話をかけてもらい、
お申込みを受けたようにしてあおったり・・・。
いろいろしていました。
でもね、今考えればよくないことをしていたと思うけど、
当時は何も考えていなかった。
だから、良くないことをしているなんてことは少しも思っていなかった。
今、同じような販売をしている人もよくないことをしていると
気付かないでいる人けっこういると思います。
なんとか気付かないせてあげたいなぁ〜。
やりましょう！
気付いていない担当者に気付いてもらうために。
私もがんばりますよ！
2007.3.24
プチカフェ募集開始致しました！
■第１３回 テーマ『新築マンション・アフターサービス活用術』
マンションを購入したらいきなり管理組合の理事になってしまったが、
理事って何をどうすればいいの？
・マンション売主のアフターサービスを有効に活用する方法ってあるの？
・もうすぐ定期点検だけど、何をどうすればいいの？
・共用部の点検はどんなことをするの？自分達でできるの？
・共用部の点検を管理会社に任せる場合のデメリットは？
こんな不安を抱いてませんか？
今回のプチカフェでは、専有部分・共用部分ともに
アフターサービスを上手に活用する方法を、
実際のエピソードも交えながらお話したいと考えています。
ぜひお気軽にご来店ください！
第１３回 ： 2007年4月20日(金) 19：00〜20：30
お勉強タイム 19：00〜20：00
質問タイム 20：00〜20：30
※終了時間は多少前後することがございます。
詳しくはこちらをご覧ください。
2007.3.23
マンションの残金決算立会いへ。
近くのテーブルで何やらトラブルの様子。
聞こえてきたのは、
「重要事項説明書に記載されています」
「わたしら消費者にきちっと説明してもらわなぁそんなこと知らん」
こんなやりとり。
何をもめているかわからないが、
重説に記載されている内容を「聞いていない」と主張するのは、
購入者に問題があるのでは・・。
契約前には重要事項説明書の説明をうけて、
書面に記名押印しているはず。
それでいて聞いていないというのは！？。
こういったトラブルってそんなに珍しくない。
契約書の内容を把握しないで契約して、
あとから「聞いていない」と言うのは、いかがなものか。2007.3.22
建物には許容範囲があるんです。
１００％きれいに仕上がっていれば何も問題はないのですが、
なかなかそのように仕上がらないのが手造りの建物。
だから、いろんな部位に許容範囲というものがある。
例えば床、
通常で考えれば平らに仕上がっているのが当たり前。
でも、完璧な水平に仕上げるのは無理に近いので、
許容範囲などを決めています。
壁の傾きも同様。
その他、
現場に搬入されるコンクリートの
スランプ（コンクリートのやわらかさ）や空気量にも
許容差があるんです。
建物は１００％きれいに仕上がっているのがいいですが、
許容範囲というものもあることを覚えておいてくださいね。2007.3.21
6時30分の電車に乗る。
祝日の朝は席に座れるのでちとラッキー。
今日は、河西さんと一戸建ての建物調査へ。
調査の分担は今回も
河西さんが小屋裏と床下を調査。
私は室内と外構の調査。
室内に大きな傾きもなく、まずまずの仕上がり。
でも、調整が必要な箇所は数箇所あった。
そういえば、今回もそうだが、
一戸建ての物件はなぜか、戸当りがついていないケースが多い。
調査していると、すでに壁に傷がついているケースも珍しくない。
それなのに、戸当りを設けていない。
なぜなんだ！？
戸当りがオプションということも聞かないし。
デザインの関係でつけていないというわけでもなさそう。
購入前にこんなことまで確認しないといけないのか？
う〜ん。
戸当りくらいしっかり取り付けてくださいよ。
2007.3.20マンションの音対策。
上下階や隣戸間の音対策は当たり前。
最近のマンションは、住戸内でも遮音対策をしています。
どういうところを遮音対策しているかというと、
トイレ・居室間の壁や浴室・居室間の壁などの、水回り周辺です。
住戸内でも水回りの音が居室に響かないように対策しています。
具体的な対策は、
壁のボードを２重に張ったり、
壁の中にグラスウール入れたりする場合があります。
また壁に遮音シートを張る場合もあります。
こんな感じで水回りの音が居室に響かないように
遮音対策をしているマンションがあります。
しかし、どの物件でも遮音対策を講じているというわけではありません。
「住戸内の水回りの音が気になる」というかたは、
購入前にチェックですよ。2007.3.19エアコン設置場所を検討しているのか？
最近の内覧会で指摘が多いのは、エアコンの設置場所不備。
先日もエアコン室外機の設置場所について担当者に質問をすると、
「うーん。そうですね…。ここのパーテーションの前に置いて下さい。」との回答。
担当者が『パーテーションの前』と言った場所は、隣戸間の避難経路にあたる場所。
ここに室外機なんか置いたら、避難の妨げになり危険。
こんないい加減な回答が返ってくるのは、
設計段階でエアコン設置場所を検討していないからだろう。
2007.3.18河西さんと建物調査へ。
調査の分担は、
河西さんが小屋裏と床下を調査。
私は室内と外構の調査。
ぱっと見では傷や汚れは少ない感じ。
でもじっくり調査してみると、
ビスが抜けていたりたり
建具の調整ができていなかったり・・・。
おまけに
換気ダクトまでつぶされていた。
床下では、
ひび割れ箇所がそのままだったり、
所定の位置に基礎パッキンが入っていなかったり・・・。
ぱっと見では建物の状態は判断出来ないものですね。
2007.3.17今日は四国へ
品質チェックの再内覧会兼最終報告に。
内覧会に指摘した建具の調整などもしっかり改善されていた。
これで無事完成です。
思い起こせば、
基礎工事で鉄筋のかぶり厚不足の指摘。
上棟時には柱の位置の違いを指摘など、
いろんなことがあった。
でもその都度しっかりした対応をしてくれた工務店のおかげで、
最後は安心できるすてきな住宅が出来上がった。
監督さん
第三者が工事チェックすることで、
いろいろ大変だったと思いますが、
自慢ができるほどいい仕上がりになってますよ。
本当にご苦労様でした！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
今日で本場の讃岐うどんともお別れか！？
最後はうどん屋さんのはしご（笑）
やっぱり
美味い！
2007.3.16
新築マンション内覧会で見つけた不具合。
ユニットバスの点検口から天井裏をチェックすると。
断熱材の欠損が！
（薄緑色のもこもこしたのが断熱材）
木材のまわりに断熱材が吹き付けてありません。
ちょっとだけだから問題ないのでは？
と思う方もいますが、それは×。
この大きさでも断熱がないところがあれば、
結露を起こす可能性があります。
普段の生活で発見しづらい壁の中や天井裏の
断熱のチェックは厳しく！2007.3.15傷や汚れを含め多数の指摘事項があった物件。
再内覧会にはきっちり修繕されていると期待をして、
購入者ひとりで再内覧会に。
だが…
部屋の中は内覧会のときとほとんど変わらずの状態だったそうです。
修繕されていない部屋を確認する再内覧会って本当にイライラするんですよ。
さらに購入者がイライラしたことは、
修繕も行われていない状態なのに、
決済の話ばかりされ数日後にはお金を支払えと・・・。
売り主は何も悪くないといった対応をされたそうです。
こういう売り主って、
購入者をどう思っているんだろうか。
2007.3.14玄関前が水浸し！？
マンションの角住戸などでは、
玄関前に広いポーチやアルコーブを設けている物件が少なくありません。
このような住戸の場合、
エアコンの室外機置き場をポーチやアルコーブ内に設置する設計が多い。
ここでトラブルになりやすいのが、
エアコンの室外機から流れでる排水。
エアコン排水まで考慮した設計をしていれば、
玄関前は水浸しにはなりませんが、
そうでない場合は、玄関前が水浸しになる可能性があります。
内覧会では、エアコン排水をチェックしてみましょう。
もし排水計画がされてない場合は、設計者に排水経路の確認をしてみよう。
2007.3.13
最近、日記の口調が怒り口調。
原因は、
「とりあえず内覧会」といったように
傷汚れはそのまま、各所の調整もできていない
物件が多かったからだろう。
今日は、新築マンション丸ごとパックの再内覧会に同行。
内覧会の時点では１０箇所程度の指摘があったのだが、
今日の再内覧会では完璧といっていいほど
きれいに仕上がっていた。
きれいに仕上がっていると、
みんなホントに笑顔になる。
きれいに仕上がっていて当り前なんだろうけど、
今日はなんだかすっごく気分がよくなった。
2007.3.12誰なら知っているんだ！
内覧会で指摘事項があったので、担当者に伝えると、
「私はこの物件の担当者ではないので、基準は答えられません」
もうひとりいた担当者に聞いてみても
「私も基準がわからないので、下で確認してください」
うーん…。
まあ下で明確にしてくれればいいか。
下へいくと物件の担当者が対応してくれたのだが、
明確にして欲しいところになると、
「私はこの物件に来て日が浅いので、基準は答えられません」
何なんだよ！
どいつもこいつも「わかりません」って
現場を管理する人なら
その場で答えられる基準を聞いているだけだぞ！
あなたたちはどういう基準で検査しているの？2007.3.11マンションを購入した方の中には、
現在住んでいる地域での住み替えの方がけっこういます。
住んでいる地域だからこそ購入したくなるのかもしれませんね。
地域のことは何でも知っていそうな購入者でも、
「マンションの前に新しいマンションが建設された」
などといったような話を聞きます。
なんでこんなことになるのだと思いますか？
それは、
重要なチェックを行なっていないからなんです。
マンション周辺の用途地域確認と、
周辺の土地所有者や敷地についてのチェックを
していないとこんなトラブルになってしまうのです。
周辺環境を把握しているという方でも、
チェックしていないことが多い用途地域と土地所有者。
購入前にはしっかりチェックです。
周辺環境のチェック方法は
Ｙａｈｏｏ不動産の
「物件調査テクニック解説」を参考にしてみてください。
2007.3.10
年度末ぎりぎりの引渡し！？
今日の物件は、まだ外構工事中。
正面エントランスは使えず、駐車場からカーペットが敷いてある
砂利道を通って物件の中へ。
今年度中の引渡しのため、工事中でも内覧会って感じです。
今週末だけで内覧会を行なうのか、物件の中は購入者でいっぱい。
でも、使えるエレベーターは一基だけなので大渋滞！
エレベーター待ち10分！ とほほ・・・。
さらに、とほほはつづく。
施工業者が部屋に同行しないパターンがあるが、
その際は指摘箇所に貼る付箋を渡される。
しかし、今日の物件は付箋もくれないで、
「見終わったら教えてください」とのこと。 とほほ。
おいおい。一般の購入者は指摘箇所をそんなに覚えられないぞ。
あんたらに言う時には、どこを指摘していたのか忘れちゃうのが普通。
付箋くらいは渡してくれよ〜。
さらに、最後のとほほは。
指摘事項を施工業者と確認する場所。
テーブルが２つしか用意されてない。
とうぜんここでも渋滞・・・。 とほほ。
購入者には楽しみな内覧会なのですから、
もう少し気を使ったらどうですか？2007.3.9
今日は滋賀県で内覧会。
天気がよかったので、ちとピクニック気分。
琵琶湖は大きい。
ぼーっと眺めていると、頭と心がスッキリする。
これがマザーレイクの力か？ （←そうじゃないだろ〜）
それはそうと今日の物件の具合はというと
う〜ん。。。
精度はよかったんだけど、
仕上がりがちょっときれいじゃなかったなぁ。
おそらく工期が厳しかったからだろう。
工期には余裕が欲しいものだ。2007.3.8
近畿圏の06年のマンション市場。
供給戸数は3万戸台。首都圏と比べると半数以下なんです。
そんなに差があるの？
と驚く方もいるかもしれませんが、首都圏と近畿圏では
けっこう差があるんですよ。
3万戸台の供給数の中でも、
大規模物件と超高層物件のシェアが高い。
ちなみに長谷工総合研究所のデータによると、
大規模物件（総戸数200戸以上）の市場シェアは32.7％
超高層物件（20階建て以上）の市場シェアは16.1％
この数字で見ると、近畿圏のマンションの大半は
大規模物件と超高層物件になります。
近畿圏で、マンション購入を検討する際は、
この2つの物件特徴はしっかり把握しておきましょう。
以前、「マンションってどうよ？」でコラムを書きましたので、
ちょこと勉強してみてください。
大規模マンションのメリット・デメリット
人気のタワーマンションはメリットばかり！？
2007.3.7
『販売担当者が「今が買い時」と言うのですが本当ですか？』
こんな質問を時々受けます。
ちょっと考えてみてください。
販売担当者はいつでも「今が買い時」と言いませんか？
私は未だかつて「今は買い時ではありません」と話した担当者に会ったことがありません。
担当者は今が買い時となる理由をみつけ、購入者にその話をします。
ある一面だけを見て判断するなら
販売担当者が言っている理由もあっているかもしれませんが、
住宅購入はひとつの理由だけで判断するのは問題です。
将来のライフプラン、教育や老後の資金、周辺環境、建物のスペック把握などなど、
色んなことを検討して買うかどうか判断するものだと思いますよ。
買い時かどうかは担当者が判断するのではなく、ご自身で判断しましょう！
2007.3.6営業担当者がいきなり
「さくら事務所に依頼される方は、細かい方なんですか？」
なんて質問をしてきたので、
「いえいえ全くそんなことないですよ、
ほとんどの方は物件のことをしっかり把握した上で購入を判断したいから、
さくら事務所に調査を依頼するそうです。
物件の特徴を把握するのは特別ではなく今は当たり前のことだと思いますよ。」
さらに続けて
「あっ。担当者がいい加減だと不安に思って依頼される方もいますよ」
ちょっとイヤミに聞こえたかもしれないが、これも事実。
契約前に契約書を見せてくれない
担当者に質問してもしっかりとした返答ができない
「とりあえず契約」と契約を急がせる
こんなことをしていたら不安になって専門家に相談したくなりますわなぁ。
担当者さん。
購入者がどうのこうのと言う前に、自分の行動を確認してみては？
2007.3.5
新しい傷・汚れが！
「内覧会でしっかりチェックをしたから、
再内覧会（確認会）ではきれいに仕上がっていると思っていたのに、
新たな傷や汚れがありました。
指摘が多かったから、わざとやられたのでしょうか？」
こんな質問がきました。
わざと傷・汚れをつけたわけではないと思います。
だってわざと傷をつけても結局は直すことになるのだから、
わざわざ自分の仕事を増やす職人は少ないですよ。
なぜ新たな傷や汚れが増えるか？
それは部屋に人が入るからです。
仕方がないことです。
だから
再内覧会では指摘箇所の確認だけでなく、全体を再度確認するようにしましょう。
2007.3.4「共用部分の不具合を指摘しても平気ですか？」
内覧会で依頼者に聞かれた。
もちろん指摘しても平気です。
というより共用部分も物件価格に含んでいるのだから、
しっかりチェックしましょう。
共用部分のチェックは
通常デベロッパーや設計者が行いますが、
購入者の中には
共用部分全体をチェックしたいという方も結構います。
そこで提案！
購入者による共用部検査をしませんか？
日時を決めて、共用部分をチェックしたい購入者全員で検査！
こんなことやってほしいな。
2007.3.3さすがにこんなこと初めてだよ！
新築マンション内覧会で担当者が居眠り！
部屋をチェックしていて、ふと気付くと担当者がいない。
あれ〜と思い違う部屋を覗いてみると、
なっなっなんと、床に座り込んでいびきをかいて寝ている！
しかも一瞬で。（のび太君よりすごいかも）
居眠りをするために部屋に同行したのか？
そうじゃないだろ！！
2007.3.2あなたのマンションの共用部分は大丈夫？
入居前に誰が共用部分を検査したか知っていますか？
どんな指摘事項があったか知っていますか？
1年点検時だれが検査したか知っていますか？
どんな指摘事項があったか知っていますか？
2年点検時だれが検査したか知っていますか？
どんな指摘事項があったか知っていますか？
いい加減な人がいい加減に検査していたら・・・。
誰も検査していなかったら・・・。
マンションの共用部分は、みんなの財産であり、自分の財産でもあります。
他人任せではなく、ご自身でもしっかりチェックを！
2007.3.1
ダッダッダー・・・ゴッゴッゴー・・・ガッガッガー
内覧会物件の敷地から、なにやら工事の音が・・・。
オーマイゴット。やはり工事中。
今までのケースでは、工事中の物件だと
室内の仕上がりが悪い確立が高い。
今日も悪いのか！？
がっ！
室内の仕上がりはＧｏｏｄ。
驚いた。
工事中でも、室内がきれいに仕上がっている物件もあるもんだ。 |
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