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業界での多種多様な経験は事務所NO１。
得意技：笑顔で場を和ませ、油断させてから本質を突くこと。
エビフライとハンバーグ好き。癒し系。 |
| 1972.5.4生まれ ねずみ年 Ｏ型 おうし座 |
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2006.11.30
新築マンションの再内覧会へ。
当然補修してあるのがあたりまえ。
なのに、なのに、今回の物件は・・・・。
「なんなんだよ！
再内覧会に人を呼ぶ前に、自分達で確認しろよ」
と叫びたくなるくらいしか補修が終わっていない。
なんだかバカにされた気分。
さすがに“マズイ”と思ったのか、担当者は
「今から1時間で補修しますので・・・」だって。
1時間で終わるような補修じゃないのに、よくそんなことが言えたもんだ。
表面だけ補修してごまかすつもりか？
これからの内覧会シーズン、こんなことが多くなるのかなぁ！？
2006.11.29
大阪市内の一戸建て内覧会に。
この物件では、電気・水道・ガスが使えませんでした。
業者さん。内覧会って施主が物件の検査をする日でしょ！？
光がささない暗い部屋はどうやってチェックしろというの？
電気が使えないなんておかしいでしょ。
水道だってそうだよ。
蛇口からの水の勢いや排水管に水漏れがないかなどの確認は
どうやって行えというの？
最低限、電気と水道は使えるようにしてよ！
一戸建ての内覧会の場合、
まれに電気や水道が使えないケースがあります。
これから内覧会を迎える方は電気・水道が使えるか、
念のため確認しておいた方がよいかもしれません。2006.11.28
25日に結婚しました！
これからもがんばります！
私事ですが、明日・・・・・
結婚します！ (^^)2006.11.23
駅から物件までの徒歩時間は・・・・。
不動産調査をする際に、駅から物件までの徒歩時間を計っているのですが、
けっこうな割合でパンフレットの所要時間をオーバーします。
私の歩くスピードが遅いの？
そんなわけではありません。
もともと、パンフレットに徒歩時間を表示する際のきまりは、
「80ｍを1分」として計算した時間を掲載しています。
平坦な道で信号も踏み切りもなければ、パンフレットの記載時間で
物件まで着くでしょうが、実際はそうはいきません。
駅から物件までに、
大通りを横切る場合は信号で数分
踏み切りを渡る場合も数分（朝のラッシュ時はキツイ）
急な坂道を通る場合は歩くスペースが変わる
明るい道を通って帰る場合も時間が変わる
駅から5分と書いてある物件でも、9分かかった物件もありました。
（さすがに倍近く時間がかかったこのときはビックリ！）
駅からの徒歩時間はご自身で歩いてチェックしましょうね。2006.11.22
またまた新築マンション内覧会で見つかった不具合！
これは扉を開こうとするときに床と扉がこすれている状態。
建具の調整が悪くてこうなる場合もありますが、
今回は床がデコボコに仕上がっていたため、こすれています。
どうして購入者の内覧会のときにこんな不具合が見つかるのかなぁ。
こんなの検査すればすぐわかるでしょ。
これを直すにはフローリングをはがして、下地を調整して
再度フローリングをはります。
まだ内覧会でこの不具合が見つかったからいいものの。
入居してからこの不具合を是正するとなったら、どうするの？
しっかり検査してくださいね！2006.11.21
購入者が修繕計画について担当者にこんな質問をしたそうです。
「30年超えると修繕積立の金額はどうなるのですか」
（作成されている修繕計画が30年までだったので）
すると、営業担当者がこんな返答をしたそうです。
「30年経つとまた最初の安い金額に戻ります」
どう思いますか？
マンションの修繕は30年サイクルでしょうか？
30年経過すると建物は新築同様になるのでしょうか？
そんなことはありません！
これは担当者が勝手に言っているだけです。
ちょっと考えればわかりますよね。
管理の知識に乏しい担当者ってけっこういるみたいです。
質問と回答については書面で行なうようにするといいでしょうね。
また、ご自身でも「資産価値に大きな影響を与える管理」
について勉強するのも大切ですよ。
2006.11.20
新築マンションで見つかった不具合。
何がおかしいかわかりますか？
扉と手すりが接触しています！
「チョット、チョット、チョット」 だれも気付かなかったの？
こんなの設計段階から「あやしい」と気付いているはずでしょ。
設計している段階でスペースがギリギリだったら忠告すればいいのに。
施工者も造っているときに「接触しそうだな」と思ったら対策すればいいのに。
それよりも一番問題なのは、私たちがチェックするまで
誰も気付かなかったこと！
設計の検査や施工業者の社内検査をしっかり行なっていれば、
こんな指摘事項簡単に見つかったでしょ。
検査しているの！？2006.11.19
こんなミスもあるんですよ。
黒いサッシの外にある白い管は、エアコンの配管をカバーするも。
配管がむきだしにしてあるよりきれいに見えますね。
ピシっと決まっている様に見えますが、
実はここに不具合があったのです。
不具合事例 ↓ ↓ なんだかわかりますか？
エアコン配管用化粧カバーがサッシに近づきすぎているため、
網戸が閉まりません！
これじゃー網戸の意味がないですよね。2006.11.18
プチＣａｆｅ第10回
【物件タイプ別の注意点＆意外に知らない！？間取り選びのコツ】
が昨日無事終了しました！
今回は、販売担当者も勉強に来ていました。
「えっ！？ 販売担当者も来るの？」と驚く方もいるかもしれませんが、
セミナーやプチＣａｆｅのときなど、けっこう来ているんですよ。
みなさんまじめで、
「購入者はどんな勉強をしているのか」
「よりよい営業のために勉強をする」
など、前向きな考え方を持った方ばかり。
さくら事務所のセミナーやプチＣａｆｅは、
購入者だけでなく販売の方など、
勉強したいという方であればどなたでも参加ＯＫです！
気軽に勉強しに来てください。2006.11.17
なんで書面がでてこないの？
契約書類チェックをしていると、
『「近隣との協定書」があり、その内容を承継してください。』
と記載されていた。 しかしーし、その書面の提出はなく、
担当者に連絡をしても、なぜか話が通じない。
よくよく話していくと、この書面があることさえ理解していないようだ。
この担当者、物件の契約書を読んだのか？
それでいて、なにかあると、
「一般的な内容ですから」くらいのことを言う。
とほほ・・・。
まじめにやってよ。まじめに。
みなさん
「一般的な内容ですから」って言葉には惑わされないように。
：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：
先日、船場にある「自由軒」のインディアンカレーを食した。
素朴な味だけど、しっかり味わえる感じ。
なんというか昔っぽい味！？ でもうまい！
（ついついカツレツも付けてしまった・・・。）
2006.11.16
なかなか見つからない不具合例。
上の写真は新築マンション内覧会で見つかった不具合。
どうなっているか、わかりますか？
巾木の中に指がめり込んでいるのです！
どうしてこうなるか？
これは、巾木の裏にある壁の下地材が床まで届いてないため。
巾木がデコボコしていたり、なんとなくおかしく見える部分があったら、
写真のように指で押してみるといいですよ。
もしかしたら、壁の下地が床まで届いていな場合もあるかもしれません2006.11.15
マンション建設現場で撮影しました↓
ゴミとコンクリートガラが散乱している。
まあ、工期がない物件では清掃が行き届いてなくてこんな状態もあるかも。
なんと思って見ていると、職人さんがここで作業をし始めた。
なにをするのか聞いてみると、なっなっなんと！
この上にコンクリートを打設するとのこと。
まさか、このままで！？ 信じられない！ ウソだろ。
もう一度、職人さんに聞いてみると、
「もうすぐコンクリートくるよ！」だって。
監督がこれでやれっていったのか？
それとも
職人が勝手にやっているのか？
どっちにしろ、こんなのだれが見たって“問題だ”ってことわかるでしょ。
だれも指摘しなかったらこのままでコンクリートが打設されたのかと思うと
おそろしい・・・。2006.11.14平日の朝はけっこう怖い。
週末は駅までのんびりと歩いていける道が、
平日はキケンな道になるケースがあります。
何がキケンかというと、
狭い道なのに抜け道になっている場合、すごい勢いで車が通過するのでキケン。
平日の朝、抜け道を通る車のスピードってなんとなくわかりますよね！？
歩道がない道だとすっごいキケン！
週末や平日の昼間は閑静な住宅地であっても、
朝だけキケンな地域になる場合もあります。
周辺環境をチェックする際、「休日だけでなく平日もチェックする必要がある」
といわれているのは、こういうことがないかチェックするためです。
一生に一度の買い物、1日くらいは会社を休んで
周辺環境調査をしてみてはいかが！？2006.11.13
昨日の日曜日は大阪市内で内覧会に同行。
あれ！？ この物件以前も来たはず。
大規模物件でもないのに何日も内覧会を開催するのか？
そうではなかった。
今回は通常の内覧会の日に調整がつかなかった依頼者のために
特別で対応してくれたそうです。
いいですね。こういう売主の対応。
内覧会の日程は変えられないと思っている方も多いのですが、
ほとんどのケースでは今回のように日程変更に対応してくれるんですよ。
ちなみに今回の場合、
部屋に同行した施工担当者の人数は２人。
しかも、私がチェックしている2時間、ずーと同行していました。
前回の内覧会の際はそうではなかったということは、
日程変更した方がしっかり対応してくれるかも。
ただ、日程を変えると、
他の部屋や共用部分で補修をしている職人さんが多いのであわただしい。
それと、立体駐車場や宅配ロッカーなど、専門業者が行なう取扱い説明が
聞けない場合が多いので注意してくださいね。2006.11.12
「このマンションの管理費・修繕積立金は絶対に値上がりしません」
それを聞いた購入者は、信じきっている。
といった話を聞いた。
こんなことを言い切るとは・・・。
うそつき？ それとも何も知らないから？
こんなことを信じるなんて・・・。
営業担当者（専門家）が、「絶対」なんていっているんだから、
信じてしまうのは無理もないか。
いいですか〜
管理費・修繕積立金が絶対に値上がりしないなんてことはありません。
状況によって金額は変わるものです。
この営業担当者の話していることは間違えです。
購入後のマンションの資産価値を左右する「マンション管理」
何も勉強していない人が多すぎるような・・・。2006.11.11
「検査の日」って感じがしました。↓↓
一戸建ての内覧会同行に行ったのですが、
「小屋裏まで思う存分検査してください！」てな感じで、
このようなセッティングがしてありました。
検査の用意がしてあると「おっ！ やるじゃん！」って印象を受けます。
一戸建ての内覧会の場合、けっこういい加減なケースが多く、
施工業者や売主は立ち会わず、何をしていいかわからない仲介業者だけ
が立ち会う、なんてケースがあります。
こうなるとその対応だけで、購入者は不安になります。
売主さん
しっかりつくってるのに、こんなことで購入者を不安にさせるのは
バカバカしいですよ。
そうならないためには、
施工業者と売主が内覧会に立会う段取りと、検査の用意を行なうことだけ。
難しいことなんて何もない。
購入者を不安にさせるより、ちょっとした段取りで安心してもらいましょうよ。
※※注意※※
さくら事務所が内覧会同行する際には、
キャタツを持参しますので、写真のような用意はしなくても平気ですよ。
2006.11.10
今日はいろいろなところに行って忙しかった！
短時間の間で移動をするには、綿密な段取りが必要。
私が「何線に乗るのかな？ 乗り換えあるのかな？
駅から歩いて何分くらいかかるのかなぁ。間に合うかな〜」
なんて独り言を言っていると、
上田君が
「会社を何分に出て、どこどこで乗換えれば何分に到着します。
ちなみに、せかせか歩いてくださいね。」
と完璧なルートを教えてくれた。ちょっと驚き。
でも実は、ナビタイムというもので調べたらしい。
このナビタイムというヤツ、けっこうすぐれものだと思う。2006.11.9
先日の新築マンション内覧会で見つかった不具合。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
シャワー付の洗面化粧台の中。
どんな不具合かというと、
シャワー水栓を引張るとホースが伸びるはずなのに、
銀色のホースが隣の配管に引っ掛かってシャワー水栓が伸びない。それだけでなく、
本来水受け（白いボックス）の中に入っているはずのホースが入っていない！
水受けの中にホースが納まっていないと、水栓からの水が
ホースを伝わって、洗面化粧台の中がビショビショになってしまう可能性がある。
職人さんもこのくらい知っているハズ。 なのになぜ！？
まぁミスしたとしても、内覧会の前にだれかがチェックしていれば
気付くはずでしょ・・・。
しっかり直してくださいよ。2006.11.8管理規約をチェックしていると、ペット飼育ＯＫなのに
飼育に関する内容がほとんど記載されていない。
記載されているのは、
・ペットの飼育ＯＫ
・他人に迷惑をかけないように
これだけ。
通常の場合、ペット飼育に関する決まりが、ペット飼育細則に記載されています。
記載されている内容はこんな感じ↓
・飼育できる動物は、何々と何々に限る
・共用部分ではペットを抱えるかゲージに入れる
・バルコニーでは飼わない。ブラッシングはしない
・飼育できる数は１住戸２匹まで
あまり細かいことは記載されていない方がいいのでは？
と思う方もいるかもしれませんが、そんなことはありません！
例えば、決まりがいい加減だと、
エレベーター内で猛獣と遭遇するかも！
隣の部屋で何十匹も飼育していて匂いと泣き声で悩まされるかも！
ペット可マンションはどんどん増えていますが、
飼育に関する決まりがいい加減な物件はトラブル原因のもとです。
契約前にペット飼育に関する書面をチェックしましょう！
2006.11.7
ドアスコープが２箇所。
何のためにあるかご存知ですか？
「子供でも来訪者が確認できる」ために低い位置に
ドアスコープを設けたそうです。
子供の視線で考える設計っていいですよね。
この他にも、スイッチの高さを低くしているケースなんてのも
子供の視点で考えた設計です。
高齢者の配慮や子供への配慮、
ちょっとした工夫でだれもが使いやすくなる住宅。
こういった住宅が徐々に増えてきています。
2006.11.6
昨日の午後も内覧会立会いをしていたのですが、
日が暮れるのが早くなったと感じます。
4時くらいになると、部屋の中はうす暗いです。
マンションの場合、南側がリビングで北側が洋室になっている
ケースが多いので、北側の洋室はけっこう暗くなります。
暗いとチェックもうまくいかないですよね。
でも、こんな感じで仮設の照明があれば平気ですよ。
これは通常、施工会社が用意してくれていますが、
まれに用意していない会社もあるので、
これから内覧会を迎える方は事前に確認しておいた方がよいですよ。
「点検口」
マンションの場合、浴室やキッチンなどの排水は、
下の階の部屋の中を通って排水されているのが一般的。
でも、部屋の中を見回しても配管が通っていることは気付かないですよね。
それは、壁の中に隠しているからなのです。
壁の中にあるということは、配管に何かあった際は、
壁を壊さなければなりません。
それって問題ですよね。
そんなことにならないために、壁の中が点検できる
「点検口」が必要とされます。
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ビスをはずすと → |
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何かあった時の為の点検口。
あなたの物件には設置されていますか？2006.11.4
品質チェックの現場で。
下地の段階から土足厳禁！
室内に入る場合はスリッパ着用の現場。
（職人さんは室内履きで作業している方が多い）
多くの現場では下地などに養生がしてあり、土足がＯＫになっている。
このやり方が悪いとは思いませんが、雨の日などはどうしても
汚れる可能性が高くなります。
今回の現場は下地の段階から土足厳禁なので、足跡や土汚れがない。
なんといっても、室内がきれい。
土足厳禁だと、職人さんも「きれいにしなければ」という意識をもつのか？
いいっすね、こういうの。2006.11.3
鉄筋コンクリートのマンションなのに、
40年程度で建替えをしている物件がある。
コンクリートの耐久性はそんなに短いの？
と不思議に思った方いませんか。
実は、建替えの要因はコンクリートの耐久性だけではないんですよ。
例えば、耐震性に大きな問題があるとか、
火災発生時の避難経路に問題がある。
といったように安全性に関する部分に問題があり、
それらを改修する費用が莫大にかかる場合などに、
建替えを検討する場合があります。
また、給排水管の劣化や電気容量、居住面積の狭さ、遮音性、
バリアフリーの程度といったように居住性に関する部分に問題がある。
これらの改善をするのに、構造上の問題で補修や取替えができないケースや
改修するにしても費用が莫大にかかるので、
建替えを検討する場合もあります。
こういうことを考えると、今購入検討している方は、
配管などのメンテナンス性、
その時代ごとに快適に住めるようにできる可変性
などをチェックすることが非常に重要ですよ。2006.11.2
住宅リフォーム市場の動向調査結果
2010年は05年比13.8％増の7兆4000億円。
2020年は同比38.5％増の9兆円（矢野経済研究所発表）
ものすごい伸び率ですね。
「悪くなったら建替える」という考えから、
「良いものを長く使っていこう」という考えに変わってきているのでしょう。
これから新築物件を購入する方は、構造のチェックはもちろんですが、
将来リフォームがしやすいような可変性が高い物件かどうかを
チェックすることも重要ですよ。また、そこに長く住むことを考えるならば、
配管などのメンテナンス性についても要チェックです。
これらがしっかりできていないと、
リフォーム費用がものすっごく高くなるかもしれませんよ。2006.11.1最近、契約後の相談が多い。
契約後の相談ってトラブルになった話がけっこう多い。
内容を聞いてみると、契約書に書いてあることを
購入者が理解していなかったから起きたトラブルがほとんど。
契約前には、重要な事項を説明する「重要事項説明」があるはずなのに！
って思うんだけどなぁ。でも、まあおそらく、
担当者もさら〜と流して読んでるんだけなんだろうな。
相手に伝わろうが伝わらなかろうが、
読めば説明したことになるんだもんな。ちょっと悲しいけど。
でも、トラブルになる原因が全て担当者にあるとは思えないんだよね。
購入者にもハンコを押した責任があるでしょ。
なのに「こっちは素人なんだから」というのは、なんかなぁ。
契約者としてハンコを押すんだから、契約内容は必ず理解しなければならない。
説明がいい加減なのは問題だが、いい加減に聞き流す購入者も問題ですよ。
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