さくら事務所：印南（いんなみ）和行の「気分は千秋楽」建築士などによるマンション、一戸建ての内覧会立会い、同行他。欠陥住宅対策も

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印南（いんなみ）和行の「気分は千秋楽」

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業界での多種多様な経験は事務所NO１。得意技：笑顔で場を和ませ、油断させてから本質を突くこと。エビフライとハンバーグ好き。癒し系。
1972.5.4生まれ　ねずみ年　Ｏ型　おうし座
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2006.7.31

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『Petit Cafe（プチカフェ）』　OPEN

【第１回　：　８月２日（水）　１９：００～２０：３０】
テーマは『物件周辺の知られざるリスクとその回避方法』
【第２回　：　８月９日（水）　１９：００～２０：３０】
テーマは『ゼロ金利政策解除！今後住宅ローンはどうなるのか』

短時間で、皆で会話しながらお勉強が出来る対話型セミナー。
お仕事帰りに気軽に立ち寄ってください！

2006.7.30

関西・中部未来地図

ちょっと見たくなりますよね。

この本では“大阪に残された最後の一等地”
ともいわれているＪＲ大阪駅北口の再開発の事業内容が記載されていたり、
周辺の阪急梅田駅超高層ビル計画や大阪駅改良計画なども記載されている。

この本をみていると関西はまだまだ変化していく
元気のある都市のように感じ、ワクワクする。

これ以外にこの本をみていて気付くのが、
“タワーマンションの建設ラッシュ”
すっごい勢いでタワーマンションが完成する。

ちなみに大阪市内の新築マンション供給トレンドは、
01年のタワーマンションの戸数は供給の1割弱
04年は2割弱に増加。（01年比倍以上）
今後はどうなっていくんだろう。

タワーマンションにもデメリットはあります。
ちょこっと勉強しましょう。私が書いたコラム。
人気のタワーマンションはメリットばかり？

読むだけでは勉強不十分とお考えの方は、
コーヒーを飲みながら、コンサルタントの生の声でお勉強してください。
8月2日のテーマは、『物件周辺の知られざるリスクとその回避方法』

2006.7.29

一戸建ての建物調査で、
24時間換気の不具合を発見したことがある。

不具合といっても換気扇の機能の問題ではなく、
空気が入ってくる給気口の不具合。

給気口は新鮮な空気を外から取り入れる
重要な役割をする設備。

なのに、発見された事例は、
設計図と違う位置に設置されていたり、設置を忘れていたり・・・。
給気口の重要性が理解されずに施工されている。

換気するために重要な給気口。
あなたのお部屋には、
しっかり計画された給気口が設置されていますか？

2006.7.28

「検査済書を取得している物件ですから！」
みたいなことを威張って言う業者がいる。
なんだかなあ。

検済ってもんは、ないのが問題で、
取得するのは当り前のことだろ。

しかも検済みがある物件は、
不具合もないみたいな言い方をするけど、
取得済み物件でも問題をかかえている物件なんて、
いっっっっっぱいある。
検査済書を取得している物件ですからなんてことで
威張らないでよ。

みなさん
検済みは必要最低限の書類がそろっている程度と考え
物件は書類で判断せず、しっかり調査して判断しましょう。

2006.7.27

郊外の開発地などでたまーに見かける風景。

建物の外観は似ている感じはするけど、よくみると個性的。
こういった場所は、敷地面積の最低限度や外装、
庭の植栽などに関する建築協定があったりするケースが多い。

“建築協定みたいなものがあると個性がなくて変”という方もいますが、
街の調和も考えず、自分の好き勝手に建設する住宅街の方がおかしくありません？
洋風の住宅の横に和風の住宅。その横にはペンション風の住宅。
なんか変ですよね。

“この街並みいいよねー”
なんていうところは、けっこうな割合で建築協定があったりするんもんです。
街並みを検討するときには、建築協定ってあったほうがいいと思いますよ。

2006.7.26

設計したなら監理をしようぜ。

最近、設計図通りに施工されていない物件ばかり。
そんな物件ばかり見ていると、「なんなんだよ！」って気持ちになる。

設計者は図面を書いたらそれで終わりか！？
そうじゃないだろう。
監理っていう重要な仕事があるだろうが。

プライドをもって図面を書いてるなら、
物件が出来上がるまでプライドもって監理しろよ。

書きゃいいてもんじゃないだろ。
建物の設計は。

2006.7.25

「一戸建てって管理費や修繕積立金がいらないからおとく」
と言う方がいますが、それは勘違い。

マンションみたいに毎月は集金されないですが、
築10年くらいになると、
屋根の補修、外壁の塗装、設備機器の寿命などなど
それはもういろんなところに修繕費が発生します。

築10年以上の住宅に住んでいる方に話を聞くと、
「一戸建てってすっごいお金がかかるんですね」と話します。

一戸建ての修繕費用って、
みなさんが想像している以上にかかると思います。
知り合いで築10年以上の住宅にお住まいの方がいたら
参考のために聞いてみてください。ちょっと驚きますよ。

一戸建てを購入しようとしている方は
“管理費、修繕積立金がいらないからおとく”なんて考えず、
“修繕費はマンションよりかかるんだ”くらいの気持ちでいてくださいね。

2006.7.24

ちょっと不具合らしきものがあったので
設計事務所に質疑を。

私の中で想像していた設計者の回答は
「そうですね。おかしいので施工業者に修繕してもらいましょう」
くらいだろうと思っていた。

しかし実際の回答は、
「え～。まぁ～。現場は～。それほど～。問題ないです！」

あきらかに施工業者をかばうような回答。
なんだかな～。

「問題ない」の回答がどうしても納得できないわたし。
会社にもどり、メーカーや役所に確認したところ、
やっぱり「問題あり」

なんだかな～。なんだかな～。
設計士さん、あなたはしっかりした施工を確認するのが仕事でしょ。
施工業者をかばうのが仕事ではありませんよ。
しっかりしてください！

2006.7.23

浄水器つきのシステムキッチンってけっこうありますよね。
これってちょっと注意する点があるんですよ。

浄水器を使っている方なら知っていると思うけど、
水を流さない日が数日あると、
浄水器のカートリッジを交換しなければならないんです。
（メーカーによって日数の制限などは変わります）

そう、今日の物件でもあったんだけど。
内覧会時点でカートリッジを装着している場合、
引渡まで毎日水を流すわけではないので、
交換の可能性が高くなる！

せっかく身体に良い設備を設置しているのに、
逆に悪くなっては大変ですよね。

内覧会の時点で浄水器のカートリッジがセットしてあったら
メーカーなどにしっかり確認してもらってくださいね。

2006.7.22

新築マンションのちょっと先に“超高層マンション建設予定地”
なんて看板があった。
マンションの住民はどんな気持ちなんだろう。
こういうことにならないためにどんなことができるだろう？
そう思ったあなた、コーヒーでも飲みながら勉強しませんか？
→ 『Petit Cafe（プチカフェ）』　Ｏｐｅｎです！
【第１回　：　８月２日（水）　１９：００～２０：３０】
テーマは『物件周辺の知られざるリスクとその回避方法』

ゼロ金利政策解除って騒いでいるけど、
そもそも住宅ローンの基本がわからないんだよねー。
モデルルームで作ってくれた資金計画。これで本当に大丈夫なの？
資金計画って自分でするものなの？
そう思ったあなた、コーヒーでも飲みながら勉強しませんか？
→ 『Petit Cafe（プチカフェ）』　Ｏｐｅｎです！
【第２回　：　８月９日（水）　１９：００～２０：３０】
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短時間で、皆で会話しながらお勉強が出来る対話型セミナー。
講師にも気軽に相談できる時間を、たくさん設けています。
お仕事帰りに気軽に立ち寄ってください！

2006.7.21

建物調査後に提出した質問書の回答が施工業者からきた。

こんな感じの回答だった↓
　　　→適切な補修をします
おいおーい！　って感じ。
適切な補修ってどんな補修？
具体的な補修方法を書いてよ。その為に打合せをしたんでしょ？
“適切な補修”って回答どうなの？

もうひとつの回答は↓
　　→構造上問題なし
おいおーい！×２
問題なしってどのような確認をしたのか教えてくださいよ。
構造に関係している問題なんだから、
せめて、「これこれこういう計算をしたので」くらいは書いてよ。
ひとことで“構造上問題なし”って回答されても・・・・。

購入する人の立場にたったら、この回答ってどうなの？
と思うはずだよ。

2006.7.20

工事中の物件で。

施工業者は
「うちの物件は、中間検査を受けるし手抜きはしないよー」
とちょっと自慢げ。

しかし、物件を調査していくと・・・・。
筋交いがあるべき位置にない！！
金物の種類がちがう！！
などの問題が。

筋交いがない、金物の種類がちがうっていうのは大きな問題。
調査終了後に業者に報告すると、ビックリした様子。
そしてちょっと恥ずかしげに、
「うっかりしてました。すぐに修繕します！」

この対応を見る限り悪意ではないんだろうなと思うけど、
うっかりで済まされる問題でもないような気が・・・。

ここまで極端なケースは少ないけど、
“うっかり”や“勘違い”って、けっこうあるんですよ。
とくに一戸建ての物件は。

それを防ぐために、現場監督や設計管理が現場に来て
チェックすることが重要になってくる。
この人たちがしっかりチェックしていれば、うっかりミスはほとんどなくなる。
聞けばこの物件も現場監督はあまり来ないとのこと・・・。

2006.7.19

資産価値はどのくらいなのだろう？
と考えながら物件を購入する。

購入した後は、いくらで売れるだろう？
と考える。

だけど、住んでいる間、
資産価値を保つための努力を考えているだろうか？
多くの方が考えていないと思う。

努力っていうとちょっと難しい感じがするけど、
要は建物のメンテナンスを行なっているかどうか。

メンテナンスでそんなに資産価値が変わるの？
と思われる方もいますが、
同じ築年数でもメンテナンス次第で建物の状態は大きく変わります。

ボロボロの外壁か？きれいな外壁か？
どっちが高く売れるか簡単にわかりますよね。

資産価値を考える上で、日々のメンテナンスはかかせません。
購入後も建物を大切に。

2006.7.18

お待たせいたしました！
大阪支店カフェＯＰＥＮです。
今回の大阪支店カフェは　“プチ　カフェ”　です。
（時間をちょっと短くしたのと、質問タイムを多くしました）

●Petit Cafe（プチカフェ）とは
・毎回限定８名様の少人数セミナーです。
・短時間（1時間30分）ですから気軽に立ち寄れます。
・講師にも気軽に相談できる時間を、たくさん設けています。
・一方的な講義ではなく双方、そして皆様同士でも会話が出来る対話型セミナーです。

第一回目「8月2日(水)　19：00～20：30」のテーマは、
『物件周辺の知られざるリスクとその回避方法』　
「新居を購入して半年後・・・、
周辺でこんなことが起こるなんて予想もしていなかった！」
なんて後悔しないためにも、一緒にお勉強しましょう！

第２回目「8月9日(水)　19：00～20：30」のテーマは、
『ゼロ金利政策解除！今後住宅ローンはどうなるのか』
ゼロ金利政策解除で、資金計画をどうすればよいかと悩んでいるあなたに、
ご自身でも簡単に資金計画ができるよう“秘策”をお伝えします！

お仕事帰りに気軽に立ち寄って、皆と一緒にお勉強しましょう。
詳しくは、こちらのページをご覧ください。

2006.7.17

関西のマンションには防水井戸を設置した物件がある。

災害時にライフラインが寸断されても、井戸水があれば
火災の延焼を防ぐ水、飲み水（煮沸してから飲むみたいですが）、
その他の生活用水などとして利用できる。
マンション住民にとって非常に心強い設備だろう。

また、災害時に周辺の方々も利用できれとなれば、
周辺住民にとっても心強いマンションとなるでしょうね。

温泉付マンションで地盤沈下の不安を与えるマンションより
この防水井戸を設置したマンションの方が
何倍もの価値があるのでは？

2006.7.16

サロン♪　終了！
ご参加下さったみなさま、お疲れ様でした。

大阪支店で初の試みだったので、けっこう不安があったけど、
みなさんとの距離が近く、アットホームな感じでできたので大成功。

アンケート結果から
“家に関する勉強がこれまで少し苦痛だったのですが、
新しい知識を得ることが楽しくなりそうな気がします。”

うれしい。本当にうれしい。
楽しく学んで、楽しみながらマイホーム選びをしてくださいね！！

参加者と身近に接することのできる“カフェ”
大阪支店でも開催することに決定しました！
日程が決まり次第、ここで告知させていただきます。

もちろん注目の中村さんもチーフになる予定ですよ。

2006.7.15

今日の大阪はほんと～に暑かった！

午前中の内覧会が終わった時点でシャツを着替えるほど。
午後は建設中の物件で建物調査。
階段のみで１階から７階までチェックするのはハード。
調査が終わった時点で、３ｋｇくらいやせた感覚。
とうぜん２回目の着替え。
（予備のシャツを２枚持って家をでる俺ってちと変！？）
でも、今日は本当に暑かった～。

明日は、サ・ロ・ン♪
準備は万端！

2006.7.14

入居後２年目の定期点検チェックへ。
平日にもかかわらず、お出迎えしてくれたのは奥さんと旦那さんのふたり。

仕事を休んでじっくり家の健康診断を行なうのって、
なかなか簡単にできるもんじゃーない。
これをしているってことだけでも、マイホームへの愛着が伝わってくるね。

建物って、悪くなってからメンテナンスするのと、
保守的にメンテナンスするのとでは、
建物の劣化スピードに大きな差がでるんですよ。

劣化が早い物件は、
それだけ修繕費用が多くかかったりするので出費面でマイナス。
また、資産価値の魅力もなくなってしまう。

建物の資産価値を高く維持していくためには、
定期的なメンテナンスは必須。

私は家のメンテナンスのために、
一年に一度くらいマイホーム点検休暇をとってもいいんじゃないの？
と思っている。いや、とるべきだと思う。

みなさんはどう思いますか？

2006.7.13

訪問販売会社に業務停止命令。

入居と同時に突然自宅に来て、
換気扇用フィルターなどを販売する手口はけっこうある。

そんな中で、今回の停止命令がでた要因としては、
「このマンションの工事関係の業者です。」
「このマンションの管理会社である、△△△の許可をもらってみなさんのところに
設備の説明に回っています。」
など、あたかも施工会社や管理会社などと関係があるかのように
虚偽の説明をしていたからみたいだ。
でも、この言い方をする業者ってここだけではないハズ。

そんな訪問販売に気を付ける方法は、
１、管理会社や売主またはその関係者は、
販売目的で突然自宅に来ることはない
２、無料でも工事はさせない
３、すぐに契約はせず、見積もりをとる

訪問販売が来たら、３つのポイントを思い出して、
冷静に対応してくださいね！

2006.7.12

昨日は大阪市内で工事中物件の建物調査へ。
なんといっても工事中に物件を調査するのが一番。

今回の物件も、
完成してしまっては確認できない部分の不備が見つかった。

例えば、
コンクリートを入れなければならない箇所にモルタルを入れていた！
入れていたというより捨てていた、といった感じ。
モルタルには強度がないので、こんなことをしてはぜっっっったいにダメ！
他には、
室内用の材料が雨で濡れてしまっている。
おいおい！　
こういった指摘が何箇所かでるなんてちょっと問題だよ。
専門家が来るとは思っていなかったのかい！？
まあ、だれが来る来ないは関係なしにしっかりやろうぜ。

工事中の物件を見学できるのであれば是非、ゼヒ、ぜひ
現場に行ってください。行くべきです！
工事中のチェックこそ欠陥住宅を防ぐことが出来るんですよ。

工事中の物件はエレベーターが出来上がっていないので、
さすがに階段で5階、6階と上っていくのはキツカッタ(>_<)

2006.7.11

図書館を開設しました！

中立な立場から物件情報以外の不動産情報・知識を集約した
“不動産情報図書館”　を開設しました。

この図書館は、
「不動産を購入する・しないに関わらず、正しく本質的な情報を収集しながら、

人が住まいとの向き合い方を日常的に考え、学び、快適な生活を送るために、

業界特有の情報格差や不透明感があったり、難しいと敬遠されがちな不動産知識を、

第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタントの立場からわかりやすく、

さまざまな切り口で開示することが目的です。」

情報が溢れかえる世の中で、中立的な立場から、必要な情報、
本物の情報だけをお届けする媒体って必要ですよね。
情報格差や不透明感を払拭するためにできた「“不動産情報図書館”　」

ぜひ、のぞいて見てください。

2006.7.10

この時期、大阪支店でも調査系の仕事が多い。
特に多いのが、
中古住宅の購入検討をしている方からの建物調査（インスペクション）依頼。

昔は不動産といえば「立地」が最重要で、
「建物」はおまけ程度と考える人も多かったが、
最近は、立地だけでなく
「建物」の状況を把握できないと購入しないという方が増えた。

建物のどんなところを知りたがっているかというと、
“この物件は欠陥住宅？”
“家族の希望にマッチしている建物？”
“あとどのくらいもつの？”
“修繕費用はどのくらい？”
などなど。

こういった購入者のニーズを踏まえ
さくら事務所の建物調査（インスペクション）では、

ただ単純に、欠陥住宅を見極めるだけの調査をするのではなく、
家族のニーズにあった建物か。快適に住める建物か。
どうすれば長く住めるか。また費用はどの程度かかるのか。
などを調査しています。

長く快適に住みたいマイホームだからこそ、
欠陥探しだけではだめだと思う。

2006.7.9

8月に完成予定の日本一のっぽマンション。
現在竣工している物件より１５ｍ程度高いそうです。
地上54階。どんな眺めなんだろうか。

この物件、実は大阪市内にあり、
すでに内覧会同行の依頼がバンバンきています。
高所恐怖症の私だけど、内覧会同行が楽しみ！

2006.7.8

今日は鹿児島で内覧会同行。

大きな指摘事項は２つ。
ひとつは、水平精度の問題。
これについては、故意で仕上げた感じではないので仕方がないともいえる。
再度しっかり確認をして、適切な対応をすれば心配はないでしょう。

もうひとつの指摘は、
部位的に建物へ大ダメージを与えることはないと思われるが
ちょっと間違えれば取り返しのつかない損傷を与えてしまうくらいの指摘。
しかも、明らかに故意で行なわれた様子。

現場監督が指示したからなのか、職人がテキトウにやったからなのかは
定かでないが、こういう指摘があったということ自体非常に残念に思う。
今後については適切な対応をして、購入者に安心を与えるように！

幸い同行したのが所長さんで、「しっかり対応します」とのことだったので、
ちょっとだけ安心を得られたが、最後まで気を抜かず対応するように！

*------*------*------*------*------*------*
グルメリポート！　～鹿児島編～

郷土料理膳を食す。

外はカリッ中はフワッ、食べていると段々甘みがでてくるさつま揚げ。
やっぱり本場はうまい。
ちょっと驚いたのは、酢味噌で食べる“きびなごの刺身”
刺身を酢味噌で？っと思ったけど、これは美味。
煮物と汁物の中間のような濃厚な味わいの“薩摩汁”　はご飯が進む。
“地鶏のたたき”と“豚の角煮”は肉好きのオレにはたまらなかったね。

2006.7.7

“学校の登下校時に合わせて、犬の散歩や買い物に出かけ、
子どもたちの安全を守ろうという運動が広がってきた。”
今日の新聞にこんな記事が掲載されていた。

普段の暮らしの中での習慣を、子どもたちの登下校時の
午前8時と午後3時に合わせて行うことで、
周囲の大人が子どもたちの安全を見守ろうとする運動。
この程度ならば地域住民も取組みやすいですよね。

小学校が地域住民に依頼をして始まったこの「83運動」。
以前は一ヶ月に約十件あった不審者情報が大分減ったそうです。
不審者は周囲の“目”を気にするといわれているので、
犯罪抑止には効果大なんでしょうね。

この運動の良いところって犯罪抑止効果以外に、
地域住民の会話が増えることによって、住民のコミュニケーションが活発になり、
街に愛着がもてるようになるんじゃないのかなぁ。

すげ～いいことやり始めた地域があるんだなぁ。
と思って読んでいたら、なんと！私が生まれ育った地元だった！　
ちょっとビックリ！！
今度、実家に帰ったら街の様子を調査してみま～す！

2006.7.6

生まれた頃はこんな感じでしたが、半年でこんなにと大きくなりました！
３ヶ月で約３倍になったそうです。
顔つきも大分変わるものなんですね。

むちむちしている腕や足を見ていると俺はやせている方なのか？
なんて錯覚におちいってしまった。
（赤ちゃんを見てそんなことを考えるのは俺だけ？）

一緒にいた時間はちょっとだったけど、
その短い時間の中でも笑顔になったり泣いたりと、
なりふり構わず好き勝手に自分を表現する赤ちゃん。

“素直って素敵！”なんて思いながらも、
子供を育てるのは大変なんだろうなと、ちょっと実感。。

2006.7.5

入居して半年だろうが、5年経った物件だろうが、
雨漏りは突然起きます。

この時期と台風の時期は、長時間の雨や強風の影響によって、
通常では雨がかからない部位にも雨がかかるので雨漏りが起きます。

特に小屋裏や床下などは、気付かないうちに
大きな被害が出ているケースもあるので要注意です。

「要注意って言うけど何をすればよいの？」
と思った方、まずは家の点検を。

小屋裏や床下など、普段見ていない箇所に
雨漏りが起こっていないか目視でチェックするとよいでしょう。

雨漏りも「早期発見」「早期補修」をすれば、
被害は最小限でくいとめられます。
そのためには、ご自身でマイホームを点検しましょう！

----*----*----*----*----*----*----*
「契約日当日ってどんなことが起きるの！？」
こんな不安を抱いている方、
中川さんの大解明を読んでみてください。

2006.7.4

和風の外観がよいか、洋風の外観がよいか迷う方がいます。

和風と洋風住宅の外観の違いとは、

和風住宅の場合、軒の出が大きく、窓の上に庇を設けるデザインが多い。
洋風住宅の場合、軒の出が小さく、窓の上に庇を設けないデザインが多い。

軒の出を大きくし窓上に庇を設けると夏のひざしをさえぎる効果があります。
日本の夏のひざしはきついですよね。
その対策として、日本の住宅は軒の出を大きくし、窓上に庇を設けていたんです。
（冬は太陽の位置が低いので、軒の出が大きく庇があっても
ひざしをさえぎることは少ない）

外観のデザインには何らかの“理由”があります。
その理由を理解した上でデザインを決めるのも大切ですよ。

2006.7.3

昨日は海が見えるマンションで内覧会。

２人の施工担当者に懸念事項を告げると、
“それはないと思いますよ”と即答。
しかし、現地を確認してもらうと。

担当者一人目
「・・・・・・・・・・。」
そして二人目
「・・・・・・・・・・。」
無言になる。

何も言わない時点で“懸念あり”ってわかりますよね。
担当者の無言の間は、なんだかはずかしそうな表情にも見えた。

施工担当者は自分達はしっかりやっているという自覚があるので、
懸念事項などを伝えると、ついつい“それはないと思いますよ”
と言ってしまいます。
これって仕方ないことかもしれません。

重要なのは、“問題があった際にどう対応するか”です。

この物件の施工担当者はしっかりした方達だったので、
その後は安心できる対応をしてくれました！

最後までその誠意ある対応でお願いしますね。

2006.7.2

大阪では検査済証を取得している物件が少なかった。
最近はこの証書がないと、融資が受けられなくなったので、
ほとんどの物件で検査済証を取得している。

そんな話を仲介業者と話していると、ちょっと誇らしげに
業者「うちはねー、検査済証がなくても融資がつけられるんですよ！！」

んっん？　誇らしげに言うこと？　ちょっと違うんでは？
そもそも、検査済証がない物件って問題でしょ！
その問題の物件を売ること自体間違っているんだっつうの。
購入者にきっちり説明してんの？

検査済証がない物件は問題です。
“なくても融資が受けられる”なんて言葉には惑わされないように！

2006.7.1

街中の建物を見ながら歩くと、外壁にクラック（ひび割れ）が
発生している物件が多いことに気付く。
補修している物件とそうでない物件が半々くらいかも。

クラックを放置していてもいいことなんかありませんよ！
鉄筋コンクリートであればクラックから外気が入り込み、
水分が蒸発し、コンクリートは弱くなっていきます。
木造の場合であれば、湿気や雨漏りの影響で
木が腐るなんてことも起きます。
数ミリのクラックが建物に大きな影響を与えるケースもあります。

クラックを発見した際、「いつか直せばいっか」
なんて軽い気持ちは持たず、
すぐに補修することを心がけましょう！

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