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不動産の達人
株式会社 さくら事務所
大阪支店
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“スペック”ってパンフレットに全部載っていないの？ |
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「新築マンション設計図チェック」サービスを訳すると、新築マンションの仕様を確認するサービスです。
一言で『仕様』ときいても、ピンとこない方が多いのではないでしょうか。
それに仕様についてはパンフレットに載っているので、わざわざ設計図書をチェックする必要があるのでしょうか。
そんな疑問を解明すべく、大阪支店のスーパーコンサルタント河西さんの調査に同行してきました！
●なぜ設計図書のチェックが必要なのですか？
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ズバリお聞きします！
設計図書は専門的すぎてチェックするのは難しいですし、パンフレットやモデルルームから物件の特徴は大体つかめるのではないでしょうか？
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いや、パンフレットとモデルルームだけでは良い面しか見えないよ。
これは売主が販売するために作ってるものだから、仕方がないけどね。
高額な買物を決断するための材料としては、情報が少なすぎるんだ！
「新築マンション設計図チェック」では、大きく分けて８項目について調べるよ。
（1） 構造
（2） 建材や各種機器の仕様
（3） 安全性
（4） 防犯性
（5） 快適性
（6） 静粛性
（7） メンテナンス性
（8） 可変性 |
これらの項目について、残念ながらパンフレットに全部は載っていないんだ。
例えば（4）防犯性について、パンフレットには
【玄関ドアは２ロック・防犯サムターンを使用】 と書いてあったとする。
でも“防犯性”は玄関の鍵だけではなく、共用廊下との位置関係やバルコニー窓の鍵・ガラスの種類なども合わせて総合的に判断しなければ分からないよね。
それに住戸だけではなく、エレベーター内に防犯カメラが設置されているかなど、マンション自体の“防犯性”も合わせて考えなければ意味がないよ。
これら８項目は、パンフレット・モデルルーム・設計図書・現地をあらゆる角度から調べないと見えてこないんだ。
●要注意ポイントの見つけ方ってありますか？
注意すべき点は、一般的なマンションと違っているところ。
今回の物件は、地下構造物があったから、ここはよく見ておかないと。
浸水被害の可能性も考えられるし、道路から離れている場合は敷地内での放置自転車が増えることも考えられるからね。
これについては、現地での土の状態や設計図書・地盤調査報告書などから浸水しやすい土地なのかどうかを判断して、もし浸水しやすい場合は、きちんと設計配慮されているかどうかをチェックするよ。
他にも、今回は最上階住戸なので屋上設置物についても注意しなければならない。
例えば屋上に設置される避雷針の位置によっては、強風による振動音がする場合もあるんだ。
だから、きちんと対策がとられているかも確認しておかないとね。
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それぞれの物件や住戸によって、あらゆる角度からチェックするんですね。
では具体的にどのようなチェックをしているのかピックアップしてご紹介しましょう。 |
実際にモデルルームへ行ってきました！ 
案内されたブースには
○ 設計図書（意匠図・構造図・電気図・設備図）
○ 地盤調査報告書
が、しっかり用意されていました。（Ａ様ご伝言ありがとうございました）
 河西さんのチェックがスタート！
●「意匠図」では、何を確認するのですか？
まず最初に「特記仕様書」をザーっと頭に入れ把握する。
「特記仕様書」には、遮音性や断熱性など物件の仕様が書かれているので、パンフレットに記載されている仕様と相違がないか、そして住戸にきちんと反映されているかをチェックするんだ。
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えっ？！パンフレットと設計図が食い違っているなんてことがあるんですか？
もし購入後に判明して、パンフレットより下がる仕様で出来上がってしまったらどうなるんですか？ |
建物が出来上がってしまった後だと、仕様変更として報告されてしまうケースが多いよ。
全て壊してやり直すワケにはいかないから話し合いになってしまう。
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え〜！やっぱり事前にチェックすることは重要ですね。
続いて平面詳細図という図面を懸命にチェックしている河西さん。
今度は何を見ているんですか？ |
次はパンフレットに記載されていない仕様をチェックするんだ。
例えば、高齢になったときに必要となる手摺を将来設置できるような下地が入っているか。またその範囲は適切かどうか。
それからスラブが下がっている範囲も確認する。
この範囲によっては、将来のリフォームのしやすさに影響が出るからね。
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確かに終の棲家として購入する場合、手摺対策や将来のリフォーム対策を把握しておくべきですよね。
これってパンフレットに載っていないんだ・・・
「パンフレットとモデルルームだけでは情報量が少なすぎる」という意味がよく分かりましたよ〜
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●「設備図」では何を確認するのですか？
換気扇や給気口・エアコンスリーブの位置と経路を確認する。
例えば排気口のスグ近くに給気口があったら、せっかく換気で外に出した空気を、また中に入れてしまっては意味がないよね。
それから一番おさえておきたいのは、各配管の貫通孔の位置。
これが大梁に貫通していたら、位置によっては耐震性能に大きな影響を及ぼすことになる。
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あっ！そういえばニュースで見たんですが
エアコンスリーブを開けた位置が悪くて耐震性が大きく下がった既存マンションがありましたよね！ |
そうなんだ、位置によっては大きな問題になりかねない。
でも「ココに開けると絶対にＮＧ」というワケではないんだよ。
位置に適した鉄筋の補強がされていれば大丈夫なんだ。
それについては構造図で配筋要領について確認するよ。
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鉄筋の補強が十分かどうか・・・
これはプロでないと判断できないですね。
さすがは達人！ |
●「構造図・地盤調査報告書」では何を確認するのですか？
まずは柱状図から、地盤をチェック。
今回の地盤は軟弱なほうだね。深さ３０Ｍあたりに固い地盤があるけれど、また５０Ｍあたりから軟らかい地盤になっているなぁ。
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えっ！では耐震性に問題があるってことですか？ |
いやいや、そうではないよ。
軟弱な地盤だけど、固い地盤部分を活かした設計をしているからね。
支持杭だけでは弱いから、摩擦杭も兼ねて支える設計になっている。
だから沈下の恐れは少ないと思うよ。
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へぇ〜地盤が軟弱でも、その地盤にあった設計をされていれば問題がないんだ。
軟弱地盤の建物＝ＮＧ というわけではないんですね。 |
次に、コンクリート強度とかぶり厚をチェック。
これによって長持ちする建物かどうか（耐久性）が分かるんだよ。
住宅ローンが３５年なのに、建物の耐久性が低かったら何のために購入したか分からないからね。
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本当ですね。
ローンだけが残って、建物がダメになっちゃった・・・
なんて絶対にイヤですよ！ |
購入後に『こんなハズじゃなかった』という後悔を未然に防ぐためには、より多くの物件の特徴を知っておくことが大切です。
後悔につながる全ては知らないことから発生していると思います。
現状では、物件の特徴が全てパンフレットには載っていません。
またモデルルームでも教えてもらえません。
残念ですが、自分で手を打つしかないのです。
今回ご紹介した内容はチェック項目の一部ですが、
全ての情報を手に入れることが出来れば、
・自分が求めている家なのかどうか
・思い描いているイメージにそっているのか
自分でも簡単に判断しやすくなりますね。
自分で納得した判断が出来れば、失敗なんてなくなりますよ！
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