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不動産の達人
株式会社 さくら事務所
大阪支店
フリーダイヤル
0120-390-593
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ここだけの話。 （ではないですが・・・笑）
資金計画って、簡単に自分でも立てれそうだなって思いませんか？
だって売主も作成してくれるし、色んなところが無料で作ってくれますよね。
それらをチョチョイと自分バージョンに手を加えれば出来上がるんじゃないかと。
そうだとすれば、何故さくら事務所の資金計画（住宅ローン）相談が必要なの？
と疑問に思ったので、今回は『資金計画（住宅ローン）相談』について大解明しちゃいます！
またまた上田さんに質問攻めいたしました！
●さくら事務所オリジナル【ファイナンシャルアプローチシート】と売主から貰う【資金計画表】との違いは何？
実は売主から貰う【資金計画表】には落とし穴があるんだ。
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ええ──っ！落とし穴？なんか怖いなぁ・・・ |
アプローチシートとの違いは、３つ！
(1) 建物自体のランニングコストしか入っていないこと
(2) そのランニングコストが安く設定されていること
(3) 実際の金利よりも低い金利で計算されていること
それじゃぁ、ひとつずつ説明していくね。
実際住宅を取得したら、固定資産税・都市計画税・団体信用生命保険等がかかってくるんだけど、売主から貰う【資金計画表】には
その金額は含まれていない場合がほとんどなんだ。
ポイントは修繕積立金と修繕積立一時金。
修繕積立金は最初は安く設定されているけど、約５年ごとに見直されて上昇するのがほとんど。
なのに売主から貰う【資金計画表】は最初の安い費用で全年数計算されているんだ。
修繕積立一時金については含まれてさえいないケースが多いんだよ。
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ん〜何だか油断できないですねぇ。
ちなみに修繕積立金の上昇率はどれくらいなんですか？ |
それは物件によって異なるから、売主が作成している長期修繕計画書（案）を貰うと上昇率を把握することができるよ。
資金計画上最も重要な金利。
これが、ほとんどのケースで変動金利の低い金利設定で全年数計算されているんだ。
他にも月額支払金額を抑えるために、勝手にボーナス払いを併用しているケースもあるんだよ。
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うーん、こんな中途半端な計画で購入できるハズがないことを売主も分かっているのに、何故実際の資金計画を教えてくれないのでしょう？ |
やっぱり月額支払金額を抑えて“家賃並みの支払で家が買えますよ”とアピールしたいからだろうね。
今のところ、これらの費用をちゃんと含ませた【資金計画表】を渡している売主にはまだ会ったことがないのが、現状なんだよね。
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そっかー、今の段階では購入者が勉強して対策するしかないんですね。
売主から貰った【資金計画表】を鵜呑みすると、買ってから想定外の出費を強いられることになっちゃうんだ。
これってホント怖いことですね・・・
こういった落とし穴を埋めていった資金計画表が、さくら事務所オリジナル「ファイナンシャルアプローチシート」というワケなんですね。 |
いやいや、それだけじゃないよ。とっておきの違いがあるんだ。これが重要！
このご時世、いつリストラ・転勤・減給という不測の事態に陥るか分からないよね。
マイホームを手放す時のリスクを、購入前にしっかり把握しておかないと買ってから後悔したのでは遅いんだ。
だからイザという時、賃貸にだしたら幾らの賃料を得れるかの想定額もファイナンシャルアプローチシートに反映しているんだよ。
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おぉ〜これは大きな違いですね！
不動産コンサルタントだからこそ、住宅の将来をリスクヘッジしたアドバイスが出来るというワケですね。
ちなみに、もし１０年後の賃料が返済額より下回っていたら、買うべきではないのですか？ |
いや、そういうことじゃないんだ。
もし１０年後の年間賃料が年間返済額より５００万円少なく想定されたとするよね。
この場合、頭金を少し増やしたり、１０年間に５００万円の繰り上げ返済を目指したりすればリスクヘッジができるよね。
将来のリスクを知った上で購入するのと、知らないまま購入するのとでは大きな差があるってことなんだ。
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確かに！
リスクを知っていれば、事前に備えることが出来ますもんね！
＜ローン対策だけでなく、住宅の将来まで見越したアドバイスが受けられる＞
これがさくら事務所の「資金計画（住宅ローン）相談」を受ける大きなメリットなんですね。 |
●お得なローン商品を教えてくれるんですか？
残念ながら、最近はどの商品も足並みが揃っているから万人にお得な商品というのはないんだ。
それにローン商品というのは、このイラストのように、人によってメリット・デメリットが異なるんだ。
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例えばＡさんにはメリットがある商品が、Ｂさんにもメリットがあるとは限らないってこと。
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重要なのは、『自分にとって、この商品がどうなのか』ってこと。
だから、依頼者の方にとってのメリット・デメリットを説明するんだよ。
●他には、どんな相談が出来ますか？
みんながローンのしくみを理解しているワケではないよね。
だから住宅ローン手続の流れや、ローンのしくみなども分かり易く説明するよ。
３つの答えを総合すると、大切なことは
★ ローンの仕組みを理解すること。
★ しっかりした資金計画を立てること。
★ 将来のリスクを把握しておくこと。
★ ローン商品のメリット・デメリットを把握してから選ぶこと。
ということなんですね！
これって人生に何度も経験するわけじゃないし、学校でも習ってないから
正直なところナカナカ難しいなぁ。
でも高額なローンを背負うのだから、行き当たりばったりで将来後悔するなんてことは絶対に避けたい！
少しでも不安があるときは、プロに相談して目の前をクリアにしながら進めていくのが、最終的なリスクヘッジに繋がるということですね。
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