|
不動産の達人
株式会社 さくら事務所
大阪支店
フリーダイヤル
0120-390-593
|
|
|
 |
|
マンションにお住まいの皆様、いま気になっている不具合はどこですか？
キッチンやリビング、それとも浴室ですか？
そこに、共用廊下や階段等 専有部以外の場所が含まれていますか？
やはり気になりやすいのは、専有部ですよね。
でも、エントランスや階段等の共用部も気にかけておかなければ、
気付いたときには大変なことになってしまうようです！
では、どんな状態になっていると補修が必要なのでしょうか。
そして補修しなければ、どんな危険性があるのでしょうか。
「達人の共用部チェック」に同行し、共用部に潜む不具合を暴いてきました！
●竣工何年後ぐらいでチェックが必要ですか？
 |
ズバリお聞きします！
皆が不便な思いをしていなければ、マンションは１０年ぐらい放っておいても大丈夫ではないですか？
|
いやいや、それは甘い！甘いよ〜
竣工後１年目、そして２年目の節目に売主による定期点検があるのだけど、
特に、２年点検の占める重要度は高いよ。
というのも、２年点検は売主が無償で補修をしてくれる最後の機会になるからね。
これは専有部も共用部も同じだから、個人所有者にとっても管理組合にとっても大切な点検なんだ。
|
なるほど、今回ご依頼いただいた管理組合さんも１ヵ月後に２年点検を控えているとおっしゃっていました。
これが最後の砦というワケですね〜
共用部のチェックは、竣工後２年以内にするべきってことですか？
|
出来る限り売主負担で不具合は補修してもらいたいから、２年点検はしっかり抑えておきたいけど、マンションの管理は、最初の２年で決まるワケではないよね。
ずーっと続くものだからこそ、まず日頃から共用部に気を配り、また状態によっては補修を施すことが大切なんだ。
例えば、管理会社から
『修繕積立金も貯まってることですし、しっかり改修しましょう！』
と提案されたけど本当に補修が必要なのかどうかは、共用部の現状を把握しておかなければ判断できないよね。
それに長期修繕計画書は、分譲時に売主が作成したものだから今のマンションの状態に沿っているかどうかも、やっぱり共用部の現状を把握しておかなければ分からない。
マンションの状態が良ければ、無駄な補修に使わずに、必要時までお金は残しておきたいからね。
|
修繕積立金って毎月自分達が支払っている費用だけど、どこか関係のないカンジがして使途まで気にならないですよね。
でもよーく考えると“自分の家”をキレイに保つために貯蓄しているワケですから、無駄使いなんて以ての外ですよ！
管理会社に言われるがまま補修をする前に、自分達で補修の是非を判断したい！
そのためには、マンションの現状を把握することが大切なんですね。
|
●共用部にはどのような不具合がありますか？
|
共用部の不具合って、専有部とはまた全然違いますよね。
具体的にどのような不具合がありますか？
|
出来上がった建物の状態をチェックするには、目視確認が一番重要なんだ。
例えば、こんなカンジだよ。
 |
 |
| （1）壁や天井・床にクラックがないか目視で確認 |
（2）タイルや塗装・床シートの接着状態を打診して確認 |
 |
 |
| （3）設置物の取り付け状態を触って確認 |
（4）点検口の中から、コンクリートの状態や下地を目視で確認 |
|
クラックって案外見つけにくいですね。
実は印南さんに「この範囲でクラックが１箇所あったよ、さてどこでしょう？」と問題を出されたので探してみたのですが、なかなか見つけられませんでしたぁ。
「腰から上の範囲だよ」とヒントをもらって初めて気付きました。
というのも天井にあるクラックだったのです！
普段から意識的に共用部に気を配っていないと、自分の視野の範囲だけしか見ないってことですよね。
しかし今回の物件でもクラックがかなり見つかりましたが、これって危険なのですか？
|
いやいや、クラック＝構造上に問題あり というワケではないよ。
クラックにも色々と種類があって、構造上大きな問題となるクラックもあれば
今回の物件のように、コンクリートの乾燥収縮によるクラックもあるんだ。
この場合は、すぐに補修をすれば全く問題ないよ。
クラックが入っているのに気付かず放置しておくと、そこから雨水などが入り中の鉄筋を錆びさせてしまう。
そうなると構造上の大きな問題になってしまうんだ。
|
早期に補修すればクラックだって怖くないのですね！
もし住民全員が無関心だったら、気付いたときには手遅れになってしまう・・・
無関心って怖いですね。
でも、クラックの原因が乾燥収縮によるものかどうかって、どのように判断するのですか？ |
まずは周囲の状態を確認する。
例えば天井クラックの場合は、上階の床まで見に行って判断するよ。
その上で、中に水分が入っていることが懸念される場合は、サーモグラフィ撮影をして確認する。
|
クラックの発見だけでなく、その懸念点までの判断ができる。
いやーさすが達人ですね！
さて今回はタイル貼りの物件でしたが、その接着状態って打診で分かるものなのですか？ |
うん、打診棒っていうのを使用してチェックするんだ。
 |
 |
 |
| （1）壁のタイル |
（2）外壁 |
（3）階段のノンスリップ |
打診棒で１枚ずつなぞっていくと、タイルやモルタルが浮いていると音が違ってスグ分かるよ。
|
本当ですね！浮いているところだけカラカラと軽い音がします。
面白いぐらいに音が違いますね〜
でもこれも、かなりの数がありましたが全て補修が必要なのですか？ |
いやいや、同じ軽い音でも 浮き具合によって微妙に音が変わるよ。
それに浮いているからといって、全ての場所で早急な補修が必要とは限らない。
例えば、階段のノンスリップや住戸玄関まわりのタイルが剥がれた場合と、エントランスや駐車場上部の外壁タイルが剥がれた場合とでは、懸念される危険性が異なるよね。
|
確かに、人が出入りする上部や歩道に面した外壁のタイルが剥落すると、それは凶器になってしまいますよ・・・考えただけで怖いです。 |
その部位によって早急な補修が必要かどうか判断することが大切だよ。
また塗装に浮きがある場合、多くはコンクリート面にモルタルをしっかり塗りこめていないことが原因なんだ。
本来はコンクリートに塗装するけれど、モルタルを塗っているということは、きっちりコンクリートを打設できずに後から埋めたことが考えられる。
こういう場合は、必要に応じて鉄筋検知器でコンクリートのかぶり厚さを調べるよ。
また他にも、屋上などの防水に不具合がないかも重要なチェックポイント。
目視で確認できるのは、防水層を保護する塗装にムラがないかどうか。
後はサーモグラフィ撮影で隠れた懸念を発見するんだ。
 |
 |
| 赤外線カメラで見ると |
このように温度変化があることが分かります |
今回の物件では、目視で見つけた塗装のムラがある部分に大きな温度変化が見られたから、今後の劣化が心配だよ。
早急な補修は必要ないけど、長期修繕計画で検討しないとね。
自分一人の持ち物だと、普段から気を配りますが
皆の持ち物となると、途端に意識が薄れてしまいがちです。
しかし共用部は皆の財産です。
ということは、自分の財産でもあるのです。
自分達の財産であるマンションが、劣化してから手を打ったのでは遅いのです。
建物が劣化しないように、最初の危険信号をきっちりと見つけて適切な修繕を行なってこそ、資産価値を保つことができます。
まずはマンションの現状を把握することからスタート！
・どこに、どのような不具合が発生しているのか
・補修の時期はいつ頃が適切なのか
これらの判断材料をしっかり揃えて、修繕積立金の生きた使い方をしたいですね。
アナタの知らないところで、もうすでに危険信号がでているかもしれませんよ！
|
|
|
|
 |
|
