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不動産の達人
株式会社 さくら事務所
大阪支店
フリーダイヤル
0120-390-593
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不動産調査って具体的に何を調査してくれるの？
と思っている方、結構おられるんじゃないでしょうか？
かくゆう私も入社当初、なかなか理解できませんでしたから。
今回は、大阪支店のホープこと“上田さん”の不動産調査に同行してきました！
どんなことを、どのようにして調べるのか詳しくご紹介していきますね。
まず最初に現地へ向かう上田さん。
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どんな物件なのかを把握した上で調査を始めないと、周辺環境のメリット・デメリットの特徴も見えてこないからね。 |
確かに！
パンフレットや地図などで想像した環境と現地のイメージが違うってこと、良くありますよね。
不動産を購入する上で＜現地での確認＞は重要なポイントのようです。
さぁ実際に現地をウロウロして何が見えてくるんでしょうか？！
まず同行した私が見つけたことは・・・
○風俗店あり → お子様がいたら教育上よろしくないですね。
○カラオケあり → すぐ近くだと騒音の可能性がありますね。
○工場あり → 平日のニオイの心配がありますね。
と、まぁこれぐらいだったんですが、さすがは達人！
他にもバンバン見つけています。
例えば、これ。
これを見ても私は「汚い」ぐらいしか思いつきませんが。
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いやいや、他にも懸念すべきことがあるんだよ。
これぐらい少ない水量の川だと、ボウフラが湧くから、夏になると蚊が多くなる。
しかも常時流れないから夏場はドブ臭くなってしまうだろうね。 |
確かに、その通りですね。
次に私も気付いた工場。
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工場はね、ニオイの心配も勿論あるけど 土壌汚染の心配もあるんだ。
ニオイについては近隣の人に聞き込みして実際はどうか確かめてみるよ。
土壌汚染は市役所に行って確認だね。
近隣工場からの汚染も心配だけど、例えば以前に工場が建ってた場合も心配。
だから登記をとって昔何が建っていたかも調べないとね。
勿論近隣の人にも聞いてみるよ。 |
なるほど、土壌汚染を調べるのも色々な方法で、あらゆる角度から調査するんですね。
続いて、近隣で工事中の現場がいくつかありました。
 工事看板を見つめる上田さん。
さて、そこから何を懸念するんでしょう？
「何だと思う？」と逆に質問されちゃいました。
例えば、高い建物が建って窓先の眺めが変わる恐れがあるとか・・・
「それもあるけど、もし同じようなマンションだったら どうなると思う？」
う〜ん、居住者が増えるからスーパーとか出来て便利になる？！
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まぁそうなればラッキーだけど、近所にマンションがバンバン建っちゃうと、需要と供給のバランスが崩れちゃうんだよね。
この地域に住みたいと思っている世帯数以上に、供給されると必然的に住居が余ってくるよね。
そうなるとマンションの価値が下がっちゃうんだ。
だから現地でも工事中の場所がないか・工事看板が出てないか調べるし、市役所でも確認申請書が出てないか調べるよ。 |
そ・れ・に！ 工事中や看板が出てるものだけが対象じゃないんですって。
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近くに古い建物が連なっていたら、近い将来建て替えられるかもしれない。
長屋だったり所有者が同じだったりしたら可能性は高くなるよね。
だから現地で怪しそうな所があったら、法務局で公図・登記をあげて調べるんだよ。 |
確かに現状の確認はプロじゃなくても、誰でも時間をかければ出来ますよね。
現状から＜今後予想される周辺環境の変化＞を読み取って調査をするということに、プロの力量が見えるわけですね。
現地を後にして、次は市役所へ向かう上田さん。
用途地域図や都市施設図などをゲットします。
得られる図面の種類は物件によって異なるらしいんですが、果たしてこの図をゲットして何が分かるんでしょう？
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これはね、その土地にまつわる規制を調べるために取るんだよ。
例えば現状は目の前に一戸建てがいっぱい建ってるけど、区画整理が計画されている土地だったら、いつかキレイに区画されて大きなマンションが目の前に建ってしまうかもしれないよね。 |
その土地にどんな規制がされているかを調べることにより、将来の周辺環境を予測することが出来るんですね！
購入者にとっては規制が厳しい方が街並みが守られていいですね。
続いて、市役所内の防災危機管理室へ。
ここでは、ハザードマップ（災害予測図）をゲットします。
何故ゲットするのか？ これは私も分かります！
どれくらいの地震が起きるのか、浸水の可能性が高い場所なのかどうかを調べるためですよね！
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その通り。でも予測が分かっただけじゃー物足りないよね。
もし浸水の恐れがある土地だったら、ちゃんと設計配慮がされているかどうかが重要だよ。
それについては建物調査で設計図書を見て確認するけど、もし浸水の可能性が高いのに地下に機械室とかあったら大変だよね。
機械が水浸しになって壊れたら、予想外の費用がかかる恐れがあるからね。 |
ホントだ！土地の特性が分かっただけではリスクヘッジにはなりませんね。
土地の特性に配慮した建物になっているかどうか、そこが重要なポイントなんですね。
不動産調査と建物調査がリンクして、ようやくそこに物件の本来の姿が見えてくる。
見えてきた物件の特性を把握して、それが自分の求めている住宅にどれだけ近いか。
譲れないほど掛け離れているのか、気にしない程度のものなのか。
そういった判断材料を揃えて、最後は自分で決める。
不動産を購入する前のステップとして、不動産調査が常識になる時代がくる。
今回同行してみて、改めて、そう感じました。
今回ご紹介した調査内容は、ほんの一例です。
物件によって懸念される材料は変わってくるので、調査の掘り下げるポイントも変わってきます。
でも「不動産調査」サービスでどのようなことが分かるのか、少しでも分かり易く お伝えできていれば嬉しいです。
また違った物件を冷静に捉えて調査する達人の様子をご紹介したいと思いますので、どうぞお楽しみに☆
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